放松限购、取消“认房又认贷” ,郑州在去化压力下积极救市

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界面新闻 牛钰

距离代市长何雄公开承认郑州楼市遇到“小困难”，并放出政策信号半个月后，郑州的相关文件已于近期出台。

3月1日，郑州市人民政府官网发布《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（以下简称《通知》），落款为2月24日，共提出19条新政，主要涉及支持合理住房需求，改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化以及优化房地产市场环境五个方面。

通知提出，保障大学生在郑安居，在郑创业就业的专科及以上毕业生，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。对在郑创业就业大学生购房前，符合条件的提供保障性租赁住房，对租住市场化租赁住房的可给予一定面积补贴，优惠期限为3年。

另外，子女和近亲属在郑工作、生活，鼓励老人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房；为外来务工人员置业提供公积金贷款申请和提取的便利；明确支持居民改善性住房需求，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。

在明确支持改善型购房需求上，郑州还在信贷端取消了“认房又认贷”，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。另外，还引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。

据了解，郑州是热点城市中第一个取消“认房又认贷”的，上一个出台相关政策的还是四川自贡这样的非热点城市，而鼓励亲属投靠，并允许其投靠家庭新购一套住房，一定程度上松绑了限购。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，郑州此次取消了认房又认贷的政策，使得很多购房者后续完全可以按照首套房的首付标准和首付利率进行调整，降低购房成本，这一点也符合当前购房市场的主流政策，即保障刚需、支持改善。

除了上述放松限购和信贷端支持，郑州还提出要给予企业项目贷款支持，定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。

这对当地房企可以说是非常大的利好，此前，郑州出现多家本土房企放长假，给员工发基础工资的情况，面临楼市较大的去化压力，回款周期放缓，此次政策不仅给有融资方面的支持，还带来了土拍市场方面利好。

郑州提出改善稳定住宅用地供应节奏，依据各片区商品住宅去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡，并且，土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。

不过，郑州也对土地市场也有进一步的而要求，比如完善房价和地价联动机制。出让住宅用地实行“限房价、竞地价”土地出让政策，对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。房屋销售时，不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案。

为了激活市场需求，郑州坚持棚改“货币化安置”，实施安置房建设工作三年行动，结合市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，棚改本质上是货币对楼市的定向宽松。“重启棚改货币化，意味着库存太大了。2017以来，郑州房地产明显供大于求，棚改热潮带来的房子加上新开发地块，供应量明显上涨，而且后来货币化退了、房价涨上去了，导致楼市去化愈加困难。”

易居研究院智库中心百城房价报告相关数据显示，2021年至今，郑州新建商品住宅库存去化呈现每月上升态势，今年1月份，其去化周期为21个月，与住建部期提出的12个月到18个月区间有明显的差距，均价也较去年3月时下跌1000元左右。

李宇嘉认为，郑州放松限购等政策在短期内有效，但购买力不足与供应量大之间的矛盾短期内攻克不了。所以，短期看，如果银行因为防风险而不配合，购买力支撑不了，预期也难以恢复，估计楼市很难稳定。

不过也有分析师持积极态度，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，郑州作为中原城市群核心城市，此政策对其他城市也具有借鉴意义。从年初开始的各城市楼市政策密集发布，正在从中低能级城市向中高能级城市过度，全国房地产市场整体也处于筑底的过程中，预计楼市“小阳春”将有条件在多地出现。

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