东莞首批集中供地挂牌,出让规则变动提振市场信心
21世纪经济报道 吴抒颖
广东又有一座城市加入了集中供地的“群聊”,这一次是东莞。
3月13日,东莞今年首批集中供地正式挂牌,本次共计出让8宗涉宅地块,起拍总价170.83亿元,出让总面积33.29万平方米,将于4月19日-20日进行集中竞价出让。
对比之前,东莞本次在土地出让规则上作出了较大的改变。例如,取消了新房销售限价的要求,也仅有一宗地块需要配建安居房,此外,保证金比例也有小幅调整。整体上来看,东莞本次集中供地在规则上对房企而言相对友好。
东莞楼市从去年下半年以来表现平淡,土地市场也随之转冷,流拍的情形也时有出现。在接受21世纪经济报道采访的多名业内人士看来,当前东莞市场观望情绪浓厚,在“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下,东莞土地出让规则率先调整是情理之中的变化,在政策面边际放松的预期下,东莞楼市也有望随之回暖。
出让规则变化
东莞本次供地所推出地块分别位于道滘、长安、塘厦、大岭山、常平和横沥6个镇街,其中2022WR003长安地块和2022WR004塘厦地块为“回炉地”,这两宗地块均曾于2021年挂牌出让。
以这两宗地块为例,相较于去年的出让规则,本次挂牌均在具体细则上有较大的变化。两宗土地不仅取消了毛坯限价的规定,且保证金也有大幅下调,在配建条件上也有较大让步。
例如2022WR003长安地块去年设定了41998元/平方米的毛坯销售限价,本次则取消了这一规定;其竞买保证金也从去年22亿元下调至10.1亿元;此外也取消了无偿配建安居房的要求。
除了上述两宗回炉地外,其余的6宗地块也均未设定限价,在配建要求上,也仅有塘厦地块需要无偿配建宗地住宅计容建筑面积10%的比例作为安居房并无偿配建相应的停车位。
在出让条件上进行适当的调整,对房企拿地信心或有一定的提振作用。
中原地产战略发展中心总经理车德锐在接受21世纪经济报道采访时指出,东莞市场目前需要“增信心、稳预期”,这种情况下,一级土地市场率先作出调整是一个信号,它对于地价、房价的预期起到了稳定的效果,对当前低迷的市场也起到了提振作用。
中指研究院广州分院研究主管陈雪强也分析认为,此次东莞土拍调整可视作东莞正在积极贯彻“因城施策”落实中央“支持合理性住房需求释放”的指导意见,一方面,降低参拍保证金可以为房企现金流减负;另一方面,取消无偿配建及取消新房限价可提高房企的开发利润,调动房企参拍积极性,从土地端提高房企拿地信心进而促进市场健康稳定发展。
不过,尽管如此,但具体到每一宗地块上,市场的信心还是存在细微的差异。
一位不愿具名的东莞房企人士对21世纪经济报道分析称,东莞首轮集中供地应该会延续当前市场的态势,大多数地块最终也是能够成交的,因为起拍价其实都比较低,比较合理。但本次推出的地块,有部分按照目前周边的成交情况测算下来,仍然还是存在一定挑战的。
市场回暖在即?
东莞对土地市场的竞拍规则进行调整的背景是,去年下半年以来,随着调控政策的深入,东莞楼市表现平淡,且这种趋势暂未有明显的扭转。
从土地市场来看,2021年东莞挂牌36宗商住用地,成功出让32宗,另外有3宗地块终止出让,1宗地块流拍,这4宗出现流拍和终止出让的地块均出现在去年下半年。
据合富大数据分析,2022年2月,东莞一手住宅供应约1104套,同比减少2成,环比大幅减少约7成。而网签仅585套,同比减少近9成,环比下降约7成。
与此并行,东莞的楼市库存也在逐渐走高。
中原地产研究院数据指出,截至2022年2月底,东莞住宅库存套数34749套,约412万平方米,库存面积环比基本持平,同比上升52%。按照过去6个月消化速度计算,2月底住宅库存消化周期约15.2个月,创近8年新高,高库存压力显现。
车德锐分析称,受到各方面的影响,从去年下半年开始,东莞楼市的预期逐渐拉低,由此也导致了购买率低的局面。
不过,车德锐也续称,从供需关系来看,东莞市场的需求还是相对强劲。“东莞当前的人口是1000万左右,而东莞的商品房保有量目前也只有100万套左右,缺口是有的。而且东莞每年的土地和项目供应量其实也供不应求的,但需求量在累积,市场却没有起来,还是因为价格等因素的影响,目前供需是比较失衡的状态。”
不过,随着购房者合理住房需求逐渐释放,东莞市场也有望走出平淡。从今年3月市场的反应来看,已经有回暖的迹象。
根据合富研究院数据显示,2022年3月的第一周,东莞新房网签量环比大幅增加6成,具体而言,新建商品住宅网签约300套较前一周增加86套,环比增加40%;网签面积约3.9万平米,环比大幅增加约6成。二手房方面,当周东莞二手住宅网签212套,环比增加16%。
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