招商积余:在管面积增至2.81亿平方米,“低毛利率”难题待解

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观察者网 文/解红娟

在非住宅领域领先业内的招商积余，全年成绩单喜忧参半。

3月17日晚间，招商积余披露2021年年报。报告显示，截至2021年，招商积余实现利润总额7.46亿元，较上年同期增长18.67%；归属于母公司所有者净利润5.12亿元，较上年同期增长17.25%。

若考虑到扣除非经常性损益，招商积余归属于上市公司股东的净利润约3.65亿元，同比减少5.32%。

受业绩消息影响，招商积余股价出现下滑。截至发稿，招商积余报13.87元/每股，总市值约147.1亿元，较年初的179.3亿元同比减少17.96%。

毛利率低于行业平均水平

招商积余原为中航善达，是中国航空工业集团旗下的物业公司。2019年12月，中航善达与招商物业进行资产重组，同时更名为招商积余，隶属于招商蛇口，是招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的平台企业，主要业务包括物业管理业务、资产管理业务和其他业务。

2021年，招商积余实现营业收入105.9亿元，同比增长22.42%。其中，物业管理业务实现营业收入99.08亿元，占比93.56%；资产管理业务实现营业收入5.56亿元，较上年同期增长23.70%，占比5.25%；其他业务实现营业收入1.26亿元，占比1.19%。

营收上涨，但招商积余毛利率持续位于低位。2016年至2020年，招商积余整体毛利率分别为20.18%、21.23%、19.64%、18.26%和13.61%，呈现逐渐下滑的趋势。截至2021年，招商积余整体毛利率为13.76%，虽停止下滑趋势，但仅较2020年上涨了0.15个百分点。

从不同业务板块的营收来看，招商积余93.56%的营收来源于物管收入，但该板块的整体毛利率仅为11.43%，其中，基础物业管理毛利率为11.11%，平台增值服务毛利率为4.85%、专业增值服务毛利率为13.77%。

这是什么概念？以先后脚发布年报的保利物业作为参考，2021年其物业管理服务毛利率14.3%，社区增值服务毛利率为31.4%，非业主增值服务毛利率为18.7%。

“招商积余的利率水平一直是比较低的水平。”嘉和家业物业服务研究院研究总监李艳杰表示，主要是由于招商积余在管项目中诸如办公、园区、学校等非住项目较多，收费模式与其他传统物企有别。

仅以住宅基础物业管理的毛利率进行对比，招商积余为6.57%，其他以住宅为主的物企物业管理服务的利率平均在20%-25%区间。不难发现，招商积余毛利率仍远远低于行业平均水平。

更值得一提的是，招商积余增值服务出现毛利率下滑的现象。其中，平台增值服务由2020年9.50%下跌至2021年4.85%，专业增值服务由2020年的14.14%下滑至2021年的13.77%。

“事实上，近年来不少物企都将增值服务作为新赛道，加大投入布局相关产业。”有业内人士向观察者网表示，招商积余增值服务毛利率的下滑或许和抢客户有关，因为增值服务确实有想象空间，但也需要前期投入。

以平台增值服务举例，2021年招商积余平台增值服务实现营业收入2.66亿元，较2020年同期的4472.19万元增加493.96%；营业成本为2.53亿元，较2020年同期增长524.48%。由于成本增速高于收入，其毛利率较上年同期减半。

如此看来，招商积余的营收增长确实是以牺牲利润为代价的。

业务拓展不及预期

住宅业务依赖控股公司招商蛇口，非住宅业务扩展则依赖于市场直拓，是招商积余规模扩张的一大特色。

报告显示，2021年全年，招商积余在管面积同比增长47%至2.81亿平方米，较去年同期净增约9013万平方米，其中住宅、非住宅分别增长1932、7082万平米。

报告期内住宅在管面积的新增，主要来自招商蛇口的交付物业。数据显示，来自于招商蛇口的物业管理面积为1766.24万平方米，占比19.6%；新签年度合同额为6.5亿元，占比21.31%。

非住宅业务扩展则依赖于市场直拓。公开资料显示，2021年，招商积余先后中标深圳坪山公安局、深圳建行、国家健康医疗大数据北方中心、湖南921、922 医院、北京师范大学、浙江干休所、合肥市轨道交通3 号线等项目。

“市场直拓这一模式有好有坏，一方面，有利于企业减少成本；但一方面，中标单个项目物管业务的模式不利于企业大规模扩张。”业内人士告诉观察者网，不少物企扩张通过收并购加速扩张，因为这能在短时间内大幅提高在管面积。例如，碧桂园服务100亿元收购富力物业后，将增加8600万平方米在管面积，约等于招商积余一年内新增的在管面积。

而由于招商积余青睐于市场化招标，规模上很难有大幅提升。截至2020年年底，招商积余以19090万平方米的在管面积位居上市物企排行榜第七，中海物业次之，以18230万平方米的在管面积位居上市物企排行榜第八。

而到了2021年上半年，中海物业新增5020万平方米在管面积，以23250万平方米的总在管面积，超过同期新增874万平方米在管面积、总在管面积为19964万平方米的招商积余，在上市物企排行榜第七。

值得一提的是，同期，碧桂园服务新增26670万平方米在管面积、保利物业新增4811万平方米在管面积、雅生活服务新增4937万平方米在管面积、绿城服务2220万平方米在管面积。

换句话说，由于在管面积扩张不及业内平均水平，导致招商积余2021年中排名下滑一位。

面对在管面积陷入停滞的窘境，招商积余开始在2021年下半年加速业务拓展。通过“总对总”方式，成功拓展京东总部4号楼、湖北光谷等项目，并通过合资合作的方式加大与广西投资集团、山东省机场管理集团等大型资源平台公司的合作。

截至2021年年底，招商积余新签“总对总”和合资合作模式的项目合同金额同比分别增长133%和298%，受此影响，招商积余2021年公司新签年度合同额较年初增长24%至30.5亿元，在管面积较年初增加47%至2.81亿平方米。

但受上半年在管面积微增影响，招商积余距离物企在管面积的第一梯队还有很大差距。截至2021年中，上市物企中已有碧桂园服务、恒大物业、保利物业、雅生活和彩生活的在管面积突破3亿平方米。

收并购进展缓慢

市场直拓不及预期的招商积余，在2021年底破冰收并购业务。

12月24日，招商积余以5362万元受让上航物业100%股权，完成整合后的首单收并购业务。五天后，招商积余下了年内收并购的第二单，以2.3亿元的代价收购南航物业95%股权。

两次收购为招商积余新增在管面积约282万平方米，在其年内新增在管面积中占比仅3.13%。其中，南航物业在管面积60万平方米，上航物业在管面积222万平方米。

或许是看到了两次收并购对规模的助力，招商积余董事长聂黎明在2022年第一次临时股东大会上表示，“未来公司会继续广泛关注、积极推进收并购工作，相信今年是一个更好的时机，但会保持理性态度。”

值得一提的是，招商积余早在2019年就成立专业团队进行收并购事宜，但一直到2021年3月才真正执行收并购项目，看中的第一个项目是香港上市公司创毅控股53.51%股份的收购机会，为此招商积余前后协商长达3个月，最后因收购条件不成熟选择放弃。

由此不难看出，相对于民企动辄几十亿的收购项目，招商积余的规模扩张主要以小规模并购为主，且由于评估标准严格、对价要求审慎等原因，收并购进展十分缓慢。

相对于对外收并购，投资者更关注招商积余内部的“1500亿资管注入计划”。

观察者网了解到，重组之初，时任招商积余董事长的许永军表示，“招商积余未来要成为招商蛇口在资产运营平台上的集团军，持有型物业成熟一个就要放一个到招商积余。未来5年内，招商蛇口持有型物业的资产会达到1500亿左右，占6000多亿总资产的1/4。”

对此，招商积余年报中表示，“商业运营方面，截至2021年末，公司在管商业项目44个（含筹备项目），管理面积179万万平方米，其中管理公司自持项目4个，受托管理控股股东招商蛇口自持项目35个。”

有业内人士向观察者网表示，从管理面积来看，招商蛇口“1500亿资管注入计划”的效果还不明显。且从招商积余在收并购上的谨慎来看，相关资产注入计划还有很长的路要走。

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