融创服务实现利润翻倍,却面临地产方回款难题

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界面新闻 牛钰

屡次强调和母公司存在财务隔离的融创服务，如期交出了上市后第二份年度成绩单。

3月30日，融创服务（01516.HK）发布2021年度业绩公告显示，截至2021年底，融创服务收入约为79.04亿元，增长约70.9%。

利润也出现翻倍增长，2021年，融创服务实现年内利润约13.58亿元，增长约118.5%；公司拥有人应占利润约人民币12.76亿元，较去年增长约113.9%，净利润率约为17.2%。

在去年11月以18亿收购融创文旅商营板块的运营公司后，融创服务的收入结构优化为四大板块：基础物业服务、非主业增值服务、社区生活服务、商业运营服务。

分业务线来看，2021年，融创服务的基础物业服务收入增至45.4亿元，毛利率提升4个百分点至25.7%；商业运营服务、社区生活服务收入均出现明显增长，毛利占比均有提升。

2021年，社区生活服务收入则达到5.1亿元，同比大增188%，占基础物业收入比例大幅提升5个百分点至11%，毛利同比大幅增长184%至2.3亿元。其中，便民服务收入同比增长近6倍，房屋经纪服务、美居服务和空间运营服务，收入则分别同比增长了约175%、142%和86%。

另外，非业主增值服务毛利占比较同去年同期下降8个百分点，显示出对母公司依赖度持续降低，独立盈利能力增强。

整体盈利能力也因结构调整向好，2021录得毛利约24.91亿元，增长约95.3%，毛利率约为31.5%，同比提升3.9个百分点。

营收的亮眼表现来自于规模的增长，截至2021年12月31日，融创服务在管建筑面积达2.15亿平方米，较2020年底增长约58.9%，合约建筑面积约3.58亿平方米，同比增长35.9%。

截至2021年12月31日，融创服务一二线城市的在管面积和合约面积超7成；其中，重庆、杭州、天津等10个核心城市均为千万方量级，占比超40%，核心城市规模优势得以巩固。

其中，第三方市场的拓展表现优异，融创服务去年通过市场拓展获取的面积增长约210.8%超3600万平方米，首次超过母公司、收并购方式获取的面积，成为规模增长首要方式。

目前，独立第三方物业项目在管面积、收入占比分别为37.1%和31.1%，较2020年同期占比分别增加5个和7个百分点。

在收购方面，2021年5月，融创服务完成了对彰泰服务的并购，实现了2595万平方米的合约面积增长，另外，融创服务曾于11月初提出将收购当代置业旗下物业公司，后因价格未谈妥终止了这项合作。

彼时，融创服务对投资者表示，和母公司融创中国财务隔离，不存在关联交易。另外，公司拥有大把现金流，未来不排除回购股权和购买其他物业资产包。

从数据来看，融创服务财务保持稳健，现金流充足，账面基本没有针对关联公司的额外拆借。截至2021年末，现金及现金等价物约为53.04亿元，流动比率（流动资产除以流动负债）约为2.2倍，且不存在任何贷款或借贷。

但明显的信号是，融创服务所持现金流较2020年底下降43.3%。对于减少的原因，融创服务称主要由于年内因股权收购导致的现金净流出约28.51亿元，以及贸易应收款项的增加导致的经营活动现金流入减少。

截至2021年底，融创服务贸易及其它应收款项净额约为45.66亿元，较2020年同期13.84亿元增长30多亿，其中，关联方的贸易应收款净额增加约23.24亿，除业务规模增长因素外，主要归因于2021年地产行业环境变化，关联方回款速度明显变化。

据投资者透露，融创服务管理层在业绩会上再次声明，在资金的安全方面，服务集团没有对地产进行担保，也没有购买过地产的理财产品。在应收账款方面，把地产集团与其他客户一样对待，协调、催收并存，手段包括律师函和资产保全措施。

对于2022年的展望，融创服务称，坚定看好物业管理行业的长期发展空间，2022年行业分化将进一步加速。

在业绩会上，融创服务管理层表示，下一步将实现“双超双优”的目标，即第三方在管面积占比超50%，生活服务收入复合增速超50%，基础服务毛利率维持在25%左右，客户服务满意度保持90分位。

加大外拓以及在非住业态赛道的布局，对地产交付预期可能减少的融创服务来说显然至关重要。

为了实现该目标，融创服务的发展策略为深耕核心城市，提升管理密度，加快生活服务复制落地，加速非住服务的专业化发展、打造娱乐化商业运营平台以及加大科技应用推进服务升级。

受近期多家物业公司披露的良好业绩影响，今日午后港股物业板块持续拉升，截至发稿时，世茂服务、金科服务涨超10%，融创服务涨超20%。

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