互联网企业收缩下的北京写字楼市场:进入深度调整期

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21世纪经济报道 孔海丽

一季度，北京写字楼市场在经过去年的震荡之后，正在缓慢恢复。另一方面，受互联网大厂收缩影响，北京写字楼市场出现了结构性变化。

高力国际数据显示，2022年一季度，北京写字楼市场净吸纳量约为10.2万平方米，基本已回归到2019年的水平；整体市场小幅去化，空置率环比微降0.1个百分点至14.9%；租金延续底部震荡的走势，环比微涨0.4%至342元/月/平米，继去年三季度后再次实现环比正增长，租金企稳回升的趋势正在加强。

高力国际华北区副董事总经理陈难表示，历时四年的高供应时期结束，去化周期已经开始，将至少持续3-4年，需求侧强度将决定未来市场走势。2018年到2021年，北京写字楼市场年均新增供应量接近80万平方米，今年的供应量将大幅减少，市场供需比在2020年触及高点后已经大幅回落，未来也将维持在较低水平。

本季度，北京办公楼市场最大的变化来自于产业园市场，高力国际指出，头部互联网企业扩张的戛然而止导致市场未实现去化。

产业园市场长期受益于互联网企业的扩张，一旦互联网科技企业出现行业调整，将大幅影响产业园市场的需求增速。

从本季度全市场的租赁成交来看，互联网科技的占比大幅下降到22%左右，相比以往季度超过50%的成交占比，互联网行业在本季度的扩张速度明显大幅放缓。

高力国际华北区董事总经理严区海认为，互联网行业的政策环境已经发生了根本性变化，对于互联网长期的“放养式”政策环境已经转向以反垄断、反不正当竞争和防止资本无序扩张为原则的具有针对性的合规性监管。

“2021年不仅是互联网监管全面深化之年，也意味着互联网行业开始告别野蛮生长，进入精耕细作的技术创新发展的新阶段。”严区海表示。

基于新的市场环境，高力国际认为市场参与者需要重点关注以下三个重要趋势：第一，深刻理解政策初衷，健康发展才能行稳致远。虽然近期互联网监管政策不断加码，且主要集中在头部平台经济企业，但是未来随着政策设置好发展的红灯和绿灯，行业将迎来更加平稳健康的发展阶段。

第二，一家独大已是过去，百花齐放才是未来。中国数字经济的发展需要互联网行业不断孕育新的时代企业，从“元宇宙”到“东数西算”，更大的发展空间将为企业创造更多市场机遇。第二和第三梯队的互联网软件与服务企业，和以芯片、集成电路为代表的互联网硬件与设备企业将更加受益。

第三，互联网行业未来可能出现大规模面积调整。一方面，互联网企业的内部调整速度非常快，近期的业务、人员和组织架构等调整将带来办公租赁面积的变化；另一方面，去年头部大厂成交租赁面积近百万平米，今年本身就存在潜在的办公空间整合需求。

“不过，随着2022年初“十四五”数字经济发展规划正式印发，行业发展不平衡、不充分、不规范的问题未来有望逐步得到解决，以互联网科技为代表的数字经济企业仍将是未来5年办公楼市场最主要的需求来源。”严区海表示。

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