一季度房企发债同比降43% 境内融资迎来更多政策支持

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新京报 ：袁秀丽

4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布通知提出，支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制，同时依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险。

在业内人士看来，由于市场的担忧及观望情绪仍然存在，商品房销售疲弱，居民按揭贷款需求不足，导致今年3月居民中长期贷款增加3735亿元，相比2021年同期少增2504亿元。目前，民营房企债务融资仍然艰难。在此背景下，支持民营企业发债融资，有利于稳定房企预期，加快房企风险出清，向新发展模式转型。

今年一季度，房企发债规模为1733亿元，同比下降43%。图片来源/IC photo

房企境外发债艰难，融资成本上升

在当前房地产政策持续利好下，房企整体债市仍处于逐渐修复过程中。由于市场的担忧及观望情绪仍然存在，债券融资未呈现大幅回暖，房企债务融资仍然艰难。

据贝壳研究院统计数据显示，今年一季度，房企发债1733亿元，同比下降43%，降幅同比进一步扩大。

从融资结构来看，房企信用债融资占比超9成。据中指研究院数据显示，今年1-3月，房企信用债发行总额为1162.9亿元，同比下降32.7%；境外债发行总额124.1亿元，同比大幅下降89.8%。

由此可见，信用债成为房企债券类融资的绝对主力。而在房企境外债违约频发的情况下，民营房企进行境外债融资的大门仍在关闭之中。

对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，从2021年来看，在房企发债融资额中，信用债民企占比只有25%，境外债中民企占比超80%。绝大部分民营房企信用等级较低，很难发国内信用债融资，只有选择门槛低、成本高的境外债。

不过，从2021年下半年以来，房地产行业前所未有地迎来一轮迅速的缩表和出清过程。由于违约或信用评级下调，引发企业主体信用基本丧失或遭遇债务危机。目前，金融机构对房企融资依然保持谨慎，主要表现在境外债规模收缩，利率呈内降外升趋势。

据贝壳研究院统计数据显示，今年一季度，房企境外债券融资平均票面利率为8.24%，较2021年同期上升128个基点。

与此同时，境外债发行同比降至冰点。据中指研究院统计，今年3月只有两家房企成功发行境外债，分别为金茂、卓越。而今年以来，仅有5家房企新发境外债，且融资成本均有不同程度、不同方式的提升。其中，绿城、卓越则通过备用信用证添加增信措施，提升了境外债成功发行的概率。

境内融资窗口打开，信用好的房企易获市场认可

虽然中央密集表态“稳”地产，地方政府的松绑政策也接连不断，但房企资金面的改善还需时日。今年3月，禹洲集团、祥生控股和上置集团分别发布公告称，旗下债券未能按期支付利息，构成了实质性违约，成为债务违约的房企数量最多的月份。

在行业债务风险尚未出清的阶段，企业信用影响进一步放大。相比之下，国企、央企及优质品牌民企的融资保持稳定，但多数房企的信用和融资水平难以回到从前。

据贝壳研究院统计数据显示，在境内融资方面，今年一季度，房企债券平均票面利率3.65%，较2021年同期下降112个基点，环比上一季度票面利率下降49个百分点。产生这一结果主要是受到发债主体企业性质的结构性的影响，比如，今年一季度房企境内共发行债券融资123笔，其中116笔发行人企业性质为国企、央企，占比高达94%。

因此，从目前来看，国企、央企的背书可以获得更高的市场认可，从而获得相对低廉的融资利率。

“在境外债面临发行难的同时，房企在信用债融资中，充分抓住政策窗口期，拓展发行品种，比如中国铁建发行并购债，电建地产发行住房租赁专项债等。与此同时，ABS发行种类多样，结构较之前有所变化。”刘水提到，金融监管部门也在明显提升债券发行审批的速度，据不完全统计，银行间市场交易商协会在今年3月发布的房企中票发行注册通知书达14个，而2月、1月则分别为1个、4个。

值得一提的是，央行发布的报告显示，今年3月新增人民币贷款3.13万亿元，相比去年同期的2.73万亿元有所增加。不过，中国人民大学国际货币研究所（IMI）研究人员认为，今年货币政策重心在扩大信贷投放上，当前信贷总体需求偏弱，主要是房地产、城投及防疫政策造成的，并非市场主体自发的紧信用。随着房地产政策相对明显放松，预计年中房地产信贷需求将带动总体信贷需求好转。

此外，今年3月，居民中长期贷款增加3735亿元，相比2021年、2020年同期分别少增2504亿元、1003亿元。在中国人民大学国际货币研究所研究人员看来，房地产销售的大幅下滑，使得按揭贷款需求低迷，导致个人中长期贷款增长明显放缓。

业内预计降准降息概率加大，有利于缓解楼市下行

在当前发生债务违约的房企中，大部分是上市民营房企，有些房企正在通过引入战投、出售项目资产、债务展期等方式自救。由于房地产市场预期没有发生明显改善，金融机构避险情绪仍然很重。

3月16日，国务院金融委提出，对房企要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。4月11日，证监会、国资委、全国工商联在《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》中指出，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险。此外，通知提到，完善民营企业债券融资支持机制，营造良好发展环境。

对此，刘水表示，这意味着民营房企发债融资也将得到支持，有助于稳定企业预期，而支持民营上市企业并购重组，将加快发生债务违约的房企风险出清。

在加大力度防范和化解房地产风险方面，刘水认为，在需求释放及融资端宽松调整，可使房企销售及融资畅通，现金流得到改善，防范房企再发生风险。另外，要细化支持收并购措施，加快风险出清，化解当前风险。

“当务之急在于恢复市场信心，其中，房地产金融政策应当从去杠杆到稳杠杆，适度控制去杠杆节奏和力度，支持房企的合理融资需求，支持优质房企开展并购贷款融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。”克而瑞分析人士称。

而从政策融资端来看，中国人民大学国际货币研究所研究人员认为，由于今年二季度仍将面临疫情冲击，同时美联储将延续加息进程，货币政策和房地产政策仍需进一步宽松。下一步按照稳增长“政策措施靠前发力，适时加力”的要求，二季度降准降息的概率在加大。其中，降准能够切实提升银行放贷能力，而降息则有助于激发实体经济融资需求，同时也是缓解楼市下行的关键所在。

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