多地优化商品房预售资金监管 业内：还有合理化提升的空间

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上海证券报 张良

山西省

重点监管资金额度可根据项目单体工程建设进度进行动态调整

吉林市

降低商品房预售资金监管比例，商品房预售资金最高监管留存比例不超过应监管额度的5%

多地优化商品房预售资金监管

近期，长春、常州、吉林、山西等地纷纷出台新政，优化本地区商品房预售资金监管措施。业内人士认为，此举有利于稳定房企经营性现金流，预计未来会有更多的城市跟进。

多地优化商品房预售资金监管

5月10日，山西省住房和城乡建设厅、中国人民银行太原中心支行、中国银保监会山西监管局联合印发《山西省商品房预售资金监管办法》（以下简称《监管办法》）。

根据《监管办法》规定，监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金实行专款专用，必须用于有关的工程建设，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用；在监管账户存续期间商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调。非重点监管资金可由房地产开发企业提取使用，优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等。

《监管办法》明确，重点监管资金额度可根据项目单体工程建设进度进行动态调整。监管部门可以根据房地产开发企业动态考核、信用评价及资产负债情况，适当降低或提高其节点留存重点监管资金额度，但每个节点降低或提高的比例不得超过5%。

吉林、常州、长春等地也就优化商品房预售资金监管出台了相关政策或征求意见稿。以吉林为例，吉林市人民政府办公室于5月9日发布的《关于印发疫情期间促进房地产业恢复发展若干政策措施的通知》指出，降低商品房预售资金监管比例，商品房预售资金最高监管留存比例不超过应监管额度的5%。企业可采取商业银行保函的形式替代商品房预售监管留存资金。提前释放预售监管资金，开发企业可提前申请拨付留存的5%以外的预售监管资金，用于人工费、材料费等建设费用。商品房预售资金监管部门可依据企业申请，实行主动预约办理监管资金使用手续。

预售资金监管有望边际放松

商品房预售资金监管有多重要？有头部房企高管给举了一个例子：部分城市对于房企的监管资金是按照工程总造价的1.1-1.3倍执行。假设一个项目楼盘的总造价是10亿元，房企的预售资金监管额度至少就是11亿元，这部分资金是不允许房企划扣调用的，必须按照工程建设进度节点分批进行提取。由于工程款支付进度（一般每月一次）和监管资金的提取（通常四个节点）在时间上是不相匹配的，就会导致房企需要自己先掏钱垫付工程款，从而对房企的现金流造成不小的影响。

该高管表示，商品房预售资金监管是一项非常好的制度，可以有效保护购房者的利益不受侵害。只是在具体实施的过程中，还有合理化提升的空间。

今年2月，全国性商品房预售资金监管新规出台。新规明确，预售资金监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额及项目交付使用条件等因素确定。在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。

4月29日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

“过去部分地方政府出于保证辖区内项目按期交付的考虑，在商品房预售资金监管方面趋于谨慎，各地执行层面步调也不一致。4月29日的中央政治局会议定调之后，地方政府在这方面的顾虑应该可以打消。”某房企内部人士告诉，实际上以银行保函提取预售监管资金的政策在过去一个月已经有城市在推进了。公司预判，5月份会有更多的城市跟进优化商品房预售资金监管并落地相关政策。

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