解读丨首套房贷利率下调可否激活楼市？

21世纪经济报道 张敏

5月15日，央行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。

通知称，为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：

一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

这也被认为是今年以来最为重磅的房地产政策利好。一方面，首套房贷利率下调，可以实实在在地降低购房成本，对购房者带来切实利好；另一方面，与各地出台的“地方版”稳楼市政策不同，该政策覆盖全国，影响范围更大。

首套房贷利率最低降至4.4%

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策的核心内容在于，首套房贷利率将会下降。直接的影响在于，购房者的实际支付成本将有所下降。

现有的房贷利率政策于2019年制定，按照规定，新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

央行当时规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

LPR每月20日公布一期，以4月的LPR看，五年期贷款利率为4.6%。以此计算，调整后的首套房贷利率最低可以降到4.4%。

具体的细则和执行标准，主管部门将指导各城市根据房地产市场形势变化及城市政府调控要求制定。此前，首套房执行最低4.6%利率的城市并不多。

提振信心

中原地产首席分析师张大伟则认为，尽管政策细则尚待各地落地执行，但其对市场信心的提振作用不容忽视。

据中原地产统计，今年以来，全国已有超过100个城市出台了不同类型的稳楼市政策，涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持等多个方面。但由于房地产信贷政策仍然较严格，以及疫情散发影响，市场信心仍未恢复。

根据国家统计局的数据，今年第一季度，全国商品房销售面积和销售额分别下滑13.8%和22.7%，房地产开发投资增速则降至有统计以来最低的0.7%。

4月29日，中央政治局召开会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。

各地调整优化楼市政策基本是符合或遵循了这一要求。最近一段时间，“地方版”稳楼市政策的出台更加频繁。

此次央行银保监会下调首套房贷利率的政策，既是在贯彻中央要求，也与近期楼市销售下滑、住房贷款减少有关。4月份住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

按照张大伟的观点，这是监管部门进一步释放利好、提振市场信心的尝试。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，上次全国调整首套房房贷利率下限是在2014年9月30日，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。时隔多年，本次调整首套房贷利率下限，也释放了更加积极的信号。

她还表示，本次全国统一调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。此前，苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放。

张大伟也指出，按照央行的数据，4月新增社融明显低于市场预期和往年同期水平，表内信贷同比大幅收缩是主要拖累来源，尤其是居民住房、消费以及经营贷款均呈现同比大幅收缩态势。按照这一情况判断，5月LPR调降可期。

市场有望企稳回温

与以往相比，该政策罕见地于周末出台，反映了主管部门要求稳定楼市的紧迫性。结合当下的市场局面，这一分析不无道理。

有分析人士指出，国家统计局将于5月16日发布今年1-4月房地产市场运行数据。从有关机构已公布的重点房企销售情况，以及央行公布的居民住房贷款数据分析，前4月楼市数据不会乐观。因此，监管部门率先祭出这一利好政策，也有提前稳定市场情绪的考虑。

另外值得注意的是，两部门并没有下调二套房贷利率，其利率下限按现行规定执行，即LPR加60个基点，目前为5.2%。也即，二套房的信贷门槛并没有下降。

这也说明，此次政策仍然主要利好刚需，对于投资需求的释放，监管部门仍然持谨慎态度。

尽管如此，这一政策对市场的影响仍被地产人士广泛看好。

严跃进表示，一系列的政策利好出台，对于5月份中下旬以及后续月份购房市场将产生非常强的促进作用。在各项政策的叠加作用下，近期房地产市场颓废、疲软的态势有望被扭转。

陈文静也指出，本次全国统一下调首套房贷利率下限，不仅对当前的市场预期起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好，热点城市市场有望逐渐企稳回温。

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