首套房商贷利率下限下调20个基点 各地下调房贷利率的空间进一步打开

上海证券报 张琼斯

人民银行、银保监会5月15日发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

专业人士表示，政策调整后，全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率下限，由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）调整为不低于相应期限LPR减20个基点——按4月20发布的5年期以上LPR计算为4.4%。

“如果所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。”据专业人士测算，按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，意味着购房者平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

首套房商贷利率下限下调

相应期限LPR减20个基点

通知明确，为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，就差别化住房信贷政策有关事项进行通知。

通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

全国政策下限调整后，各地政策是否同步调整？根据通知，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

地方层面，“在调整方向上，可选择跟随全国下限下调，也可保持不动或适度上调，维持区域房地产市场稳定。”专业人士表示，在城市贷款利率下限基础上，银行业金融机构可结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

事实上，从今年3月到4月中旬，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个基点到60个基点不等。人民银行金融市场司司长邹澜4月14日在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上透露了上述信息。

需要注意的是，此次通知主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。

有利于激发新的住房消费需求

“今年以来，全国已有超百城优化调整房地产政策200余次，4月以来，政策优化的节奏和力度均有所加大。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，部分地区疫情反复下，短期政策效果尚不明显，房地产市场仍处于深度调整期。本次全国统一下调首套房贷款利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。

招联金融首席研究员董希淼表示，4月，住户住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。下调首套房贷款利率具有紧迫性，或将产生三个作用：一是稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求；二是传递“稳房价”信号，促进房地产市场平稳健康发展；三是降低住房消费支出，进而提振居民扩大消费的意愿和能力。

“二套房贷款利率下限依旧为相应期限LPR加60个基点，表明在‘房住不炒’基调不变的背景下，本次房贷利率调整释放的信号是重点鼓励刚需、继续遏制投资投机需求。”东方金诚首席宏观分析师王青表示。

各地下调房贷利率的空间进一步打开

“本次首套房贷款利率下调，将带动部分城市银行房贷利率（包括部分二套房贷款利率）更大幅度下调，进而巩固年初以来全国房贷利率整体下行势头，为年中或稍晚时候楼市企稳回暖积蓄动能。”王青表示。

根据第一季度中国货币政策执行报告，3月新发放个人住房贷款加权平均利率为5.49%，比去年12月降低0.14个百分点。“这是去年年初以来居民房贷利率首次出现下行拐点。”王青表示。

陈文静表示，本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。“未来，预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，一些热点城市的房地产市场有望逐渐企稳回温。”

“目前的住房信贷政策调整，无论是金融管理部门还是商业银行，主要集中在支持刚性住房需求。”董希淼建议，下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，还会有较大的优化空间。比如，放宽二套房贷款条件、降低二套房贷款首付比例、调整二套房贷款利率下限等。此外，在部分三四线城市，还可以探索推出三套房贷款政策。

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