福州商业银行房贷利率重回5年前？楼市酝酿新变局

21世纪经济报道 21财经APP 唐韶葵

福州当地媒体5月15日发布消息称,目前福州部分银行房贷利率已回到基准，相比去年10月顶峰，普遍下降了30到50个基点。与此同时，据福州业内流出的一份最新房贷利率统计显示，海峡银行首套房利率达到4.6%，是福州商业银行中最低水平。这意味着商业银行房贷利率重回5年前水平。

5月16日，21世纪经济报道从多家股份制银行福州分行及当地商业银行处求证核实，股份制银行目前还在等待总行下发房贷利率下调的通知。其中工行福州分行表示，首套房利率目前仍然为5.15%。海峡银行则表示，该行首套房利率普遍可申请4.9%。而针对高层次人才，凭人才证或人才证明可享受专项购房利率，特级、A类、B类、C类人才可享受央行规定的住房按揭贷款最低利率，即首套房按揭贷款利率执行LPR基准，二套住房按揭贷款利率执行LPR+60BP。换言之，高层次人才在福州购买首套房，房贷利率可做到4.6%。

5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（简称《通知》）。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

很显然，在各家银行差异化政策中，福州商业银行率先给刚需客户更大尺度的优惠。安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉指出，虽然比不上上海与苏州，但当前福州的房贷利率在全国也算是低位水平。

福州房贷利率变化

实际上，这并非福州银行业最近才推出的房贷利率。从海峡银行内部获悉，前述针对高层次人才的利率优惠其实是该行2021年11月发布的一份内部文件中推出的一款“人才安居贷”。除了上述高层次人才可以享受最低4.6%的房贷利率之外，海峡银行“人才安居贷”还针对福州市各设区县市认定的人才规定：首套住房按揭贷款利率不低于LPR基准+30BP，二套住房按揭贷款利率不低于LPR+60BP。

最近想在福州买房的刘丽（化名），年初就从朋友口中得知海峡银行这一房贷利率优惠政策。她观察了许久福州房贷利率的变化，认为福州这一房贷利率水平相当于基准利率打了九折，相比几年前或许还有下调空间。

刘丽对讲述了她所观察的福州利率变化。2014年全国楼市去库存的背景下，福州有银行的房贷利率在基准利率上打了八折，甚至八五折。2016年，福州楼市开始上行趋势；2017年很多购房者在申请房贷的时候，利率普遍相当于基准利率上打九折、九五折的水平；而到了2018年，福州房贷利率又进入上升空间，彼时全国多个城市的房贷利率基本上要在基准利率上浮10%-15%；2020年-2021年，房贷利率逐渐稳定在5.1%左右。

目前，福州大部分银行的首套房利率已从2021年三季度前的5.3%至5.5%，降至现在的4.9%至5.15%，最低有银行甚至可以做到4.6%。

受访的多名福州银行人士表示，房贷利率目前还没有大的下调，维持在5.15%左右，与2017年福州房贷利率约4.9%至5.2%相比，水平相当。

福州房贷利率的变化调整，某种程度反映了这座二线城市的楼市变化。5月11日，福建省中房研究中心与福州市存量房研究所联合发布了《2022年福州存量房指数4月报》，福州成交均价为25669元/平方米，挂牌成交均价为27991元/平方米，环比3月27093元/平方米，下跌5.25%，呈现“量价齐跌”的市场行情。很显然，此时的福州，需要适当引入楼市刺激政策。而福州楼市的低迷也只是全国多个二三线城市的缩影。

激活效应有多大？

据国家统计局最新数据，我国1—4月份商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。

从中原地产拆分单月销售数据来看，4月单月销售面积和销售额，同比均出现了非常明显的下调，是5年来市场最低值，成交额同比下调超过46%。中原地产首席分析师张大伟分析认为，今年前四月楼市下行的原因在于市场信心没有恢复，并且央行在周末发布的政策并非直接降息，需要等待各地落地细则来执行。

张大伟认为，虽然激活楼市的政策陆续出来，但市场还未完全见底。他认为，经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态，加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管，让企业压力倍增，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。

汤哲辉也持有相同的观点：一线城市受疫情影响较大，二线城市轮动复苏，三四线整体下行。从中长期来看，居民住房需求仍在，预计随着各地政策逐渐落地，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，而市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控、各地政策的执行力度。他预计在政策发力显效、疫情得到有效防控后，热点城市有望率先企稳，并带动重点区域三四线城市完成筑底。

今年以来，全国累计134个城市共计出台了231次纡困政策，其中23城24次优化限贷；57省市63次优化公积金贷款。因城施策，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等。

而在最近这一波调低利率的城市中，江苏部分城市调整力度较明显，比如苏州和常熟等直接执行了最低利率4.6%。

一系列政策叠加之后，会否对市场产生积极有效的影响？同策研究院研究总监宋红卫指出，基于央行给出的利率指导政策，预计未来部分城市对首套房房贷利率可能会继续下调20个基点。但调低房贷利率对于楼市的刺激不会有明显作用，对于楼市影响较大的政策主要有：限购政策，首付比例调整，棚改货币化安置等，利率变动对于购房者积极性的影响不大。但亿翰智库研究总监于小雨认为，利率调整一定会释放一部分之前还在犹豫的刚需住房需求。她认为，目前激活楼市、解决购买力的关键还是在于改善性需求或者说限贷政策的放开，尤其是二线城市的改善性需求释放，比如取消认房认贷，降低首付比例等。

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