央企十年“退房”路,国家电网剥离地产,“黑马”鲁能走向何方?

央企十年“退房”路,国家电网剥离地产,“黑马”鲁能走向何方?爱儿健童装加盟 时代周报 童洁 图片视觉中国 国家电网的“退房”之路，最终以无偿划拨股权的方式收尾。 8月10日晚，国家电网旗下鲁能集团宣布，根据国资国企改革有关部署，国家电网持有的鲁能集团（都城伟业

时代周报 童洁

图片视觉中国

国家电网的“退房”之路，最终以无偿划拨股权的方式收尾。

8月10日晚，国家电网旗下鲁能集团宣布，根据国资国企改革有关部署，国家电网持有的鲁能集团（都城伟业集团）有限公司100%股权将整体转划至中国绿发投资集团有限公司（以下简称“中国绿发”）。

与此同时，鲁能集团旗下房地产上市公司广宇发展也发出公告，因鲁能集团持有广宇发展76.13%股份，所以国家电网无偿划转鲁能集团股权后，广宇发展将成为中国绿发下属上市公司，鲁能集团仍为公司控股股东，国务院国资委仍为公司实际控制人。

今年3月，中央纪委国家监委网公布对国家电网以及中国航空集团巡视整改进展情况的通报，国家电网随即表态，下决心退出传统制造业和房地产业务。尽管这次股权划拨之后，国家电网仍然通过持有中国绿发30%股权间接持有鲁能集团，但交出话语权也算是其兑现了“退房”的承诺。

昔日“黑马”走向何方？

股权划拨后，鲁能集团将开启新的阶段。但未来要朝哪里走，目前都还是未知数。

如果以新股东的背景作为主要考量，那么鲁能集团背后又多了靠山，这将为其带来更多的想象空间。

中国绿发同样是一家央企，此前由中国诚通控股集团有限公司（以下简称“中国诚通”）全资拥有，但最新披露的股权结构显示，中国绿发由中国诚通、国家电网及中国国新控股有限责任公司（以下简称“中国国新”）共同持有。其中，中国诚通持股40%，其余两家持股比例均为30%。

中国诚通和中国国新常常现身央企和国企资产处置、重组整合、股份制改革中，这是两家有着丰富资产经营管理经验的企业。此外，中国诚通还有股权运作、金融服务、综合物流服务等多元业务，并控股或参股十余家上市企业。

全国工商联房地产商会理事李骁认为，随着鲁能集团由单一股东变为多方股东，其央企特质会有所淡化，市场化程度将有所增加。“以前在国家电网的体制内，鲁能集团只需要扮演好自己的角色，KPI相对市场化的房企来说要低。但几方股东组成后，势必会打破这种格局，要求鲁能集团做出一些改变。”

李骁推测，接下来鲁能集团的发展策略或许会比前两年积极一些。不过，他也指出，现在房地产市场已经告别快速上升期，竞争相对激烈，房企的分化非常严重，若鲁能集团要提高业绩，难度不小。

实际上，在2017年的巅峰时期，鲁能集团曾以893亿元的年销售额进入克而瑞房企销售榜单的TOP30，排名第21位。当时，业界视其为行业“黑马”，还一度预期鲁能集团次年便能冲破千亿大关。

但其后一年，鲁能集团却逐渐在房地产行业沉寂下来，行业各大榜单中也没有了它的身影。鲁能集团要“翻身”不是没有机会，高速发展时期拿下的那些土储，都是它的筹码。据天风证券根据2017年鲁能集团的土储情况进行估算，其潜在尚未注入上市公司的资源体量2000万方，潜在货值近4000亿。这一体量在当前的房地产行业中，仍处于中上游的位置。

“现在考验的就是鲁能集团管理团队的能力了。”李骁表示，过去在行业整体形势比较好的大环境中，鲁能集团能做出好的业绩并不意外，而眼下鲁能集团虽然走出了相对封闭的体系，但行业环境大不如前，鲁能集团自身的资产重组也未理清，管理团队还面临很多挑战。

央企十年“退房”路

央企“退房”已不是新鲜话题。十年前，央企用一天买出三个“地王”的大手笔引起了全国注意。2010年3月，国资委果断抛出“退房令”，要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务，只留下16家主业为地产的央企，第二年，又增加了5家央企，最终可从事地产的央企为21家。

但过去的十年里，名单上被要求“退房”的央企中，真正退出房地产行业的只有包括中石化、兵工集团、中远集团在内的少部分央企，更多的央企还在陆续拿地，抑或参投房地产项目。

李骁坦言，前十年央企“退房”的成效不尽如人意。“过去十年可以分成两个阶段来看，前五年，央企在房地产市场的优势尤其明显，楼市也在上升期，央企大多不愿意‘退房’或拖延‘退房’。后五年，房地产企业之间有了高低之分，一些走下坡路的央企开始执行‘退房令’，强势的央企则继续扩张。”

有媒体报道，2016年，拿地支出排名前15名的房企中，央企和国企占据了8席，且有16宗总额超百亿的高价地被央企或国企拿下。

直到近几年，房地产市场进入严格的调控周期，有的央企才主动开启“退房”程序。例如，2018年6月，航天科工集团将旗下地产平台中国航天建设集团有限公司全资持有的子公司陕西航天房地产开发有限责任公司100%股权拟挂牌出让；再如2018年起，中国航天多次挂牌旗下地产资产。

只是，前些年央企大手笔抢下的那些高价地，现如今不少成了难以消化的烫手山芋，这也是为何多年来央企“退房”进程缓慢的重要原因。为了加快央企“退房”进度，国资委不得不再次重申“退房令”。

今年1月20日，国资委发布《关于中央企业加强参股管理有关事项的通知》，明确要规范央企参股投资，要求央企严把主业投资方向，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。

不仅如此，3月22日，中纪委官网公布“十九届中央第三轮巡视整改进展情况”，当下需要对涉及房地产相关业务进行或整改或调整或明确的央企名单里，国家电网、中国航空、中国中化、中国建筑、中国五矿、招商局、国家电力投资集团、中国联通、中国商飞9家央企在列。

国资委重申“退房令”后，各家央企纷纷表态，同时行动加速。如国家电网继3月表态后，完成了股权划拨；中国航空宣布，将有序地推进土地开发、置换以及征收储存项目，同时将全面退出房地产项目以及出售变现一批低效率的房子；中国建筑第八工程局挂牌转让旗下六家房地产子公司的全部股权；中国五矿剥离地产业务至上市平台等。

除此之外，去年以来，地方国企还出现“退房潮”。2019年9月至今，山东多家国企明确宣布退出房地产板块，山东黄金、山东高速等多家国企挂牌转让房地产子公司股权。上个月，中国重汽房地产板块以市场化方式挂牌转让碧桂园集团，彻底退出房地产业务；兖矿集团挂牌出售旗下中垠地产40%股权亦在不久前找到了买家。

“碧桂园接手中国重汽地产资产包说明民营企业接盘央企资产正在成为趋势。民营企业从资源需求和自身发展的角度出发，愿意去接手央企的资产，而且民营企业有动力，它们的参与有利于推动央企退房。”李骁说。