2020城市居住“比拼”:深圳竞争力最强,长沙购房成本最低

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王佳飞

哪个城市居住竞争力最强？哪个城市购房成本最低？哪个城市人均医疗资源覆盖最高？

今日（8月20日），贝壳研究院发布的《2020新一线城市居住报告》（以下简称《报告》）显示，一线城市居住竞争力水平整体高于新一线城市，一线城市的平均购房年龄要高于新一线城市，大多数新一线城市租房居住负担处在合理区间。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉《》，《报告》基于居住负担、居住品质、生活便利及城市交通等维度建立了居住竞争力指标，一线与新一线城市相比，优势体现在生活便利方面；新一线城市的优势则体现在居住负担方面，相对于一线城市整体偏低。

深圳居住竞争优势最强

不同城市在居住方面存在一定的差异，哪座城市的居住竞争优势更强？

分城市等级看，一线城市的居住竞争力指数整体高于新一线城市；从区域格局看，成渝城市群（成都和重庆）的居住竞争力指数最高，粤港澳大湾区（深圳、广州、东莞、佛山）和京津冀城市群（北京和天津）则紧随其后。

19个城市中，深圳居住竞争力指数最高，且指数得分明显高于广州、成都、武汉、北京等城市。从细分的指标维度看，深圳居住成本虽然在样本城市中是最高的，但是其在楼盘品质度和居住生活便利度方面狂揽两项第一，且城市拥堵指数在一线和新一线城市中排名靠后。

新一线城市中，居住竞争力指数较高的城市有成都、武汉、重庆、天津等，其中成都的居住竞争优势在新一线城市梯队中脱颖而出。成都小区周边资源配套相较均衡与完善，其居住便利性指数仅次于北上广深，城市拥堵指数也低于大部分样本城市。此外，成都2020年上半年成交均价为14049元/平方米，住房成本占收入的比例明显低于杭州、南京等城市。

医疗资源日渐成为衡量居住便利性的一个重要维度。《报告》显示，从人均医疗资源(医院、诊所和药店)覆盖情况看，成都和上海每10人对应的医疗服务资源数量分别为7.7和7.5，居于第一梯队；西安、广州、郑州、武汉、长沙等城市每10人对应的医疗资源数量集中在3.0~4.1范围之内；沈阳、青岛等城市的医疗资源拥有量则处于2以下。

商业资源发展水平也决定着居住的便利性和品质。《报告》显示，一线城市在商业资源丰富度方面高于新一线城市。从总量看，上海、成都、广州、北京、重庆等城市的商业资源数量较多，其中上海的商业资源发展处于绝对领先水平，成都次之。从人均来看，上海每10人所拥有的商业资源数量达到39.9，广州为14.8，而深圳和北京所对应的商业资源量不足10；新一线城市中，成都、西安商业资源配套较为丰富，每10人所拥有的商业服务设施数量分别为23.8和13.1。

天津平均购房年龄最大

不出意外，一线城市的平均购房年龄要高于新一线城市，但天津是个例外。

从2020年上半年贝壳平台交易数据看，一线城市中北京和上海购房平均年龄均为34.6岁，深圳为33.8岁，而居住负担相对较低的广州，购房平均年龄为32.5岁。

新一线城市中，天津、东莞等城市的购房平均年龄相对较高，均达到33岁以上。其中，天津购房平均年龄在19个城市中最大，达到35.4岁。贝壳研究院表示，一方面可能是因为天津居住负担高，房价收入比为13.3，明显高于武汉、西安、成都等新一线城市；另一方面是因为天津人传统观念里不愿意背负过重的债务，在买房这件事上更多的人喜欢全款买房，这也就需要更长时间的资金积累才能够实现。

数据贝壳研究院

而新一线城市中合肥、成都、武汉、西安、郑州的平均购房年龄相对较低，其中合肥平均购房年龄在19个城市中最低，为30.8岁。这些城市房价均在2万元/平方米以下，居住负担较低，且近几年相继出台的人才优惠政策，吸引不少本地和外来年轻客群前来购房。

同样在换房年龄上，一线城市群体也要明显高于新一线城市。北京换房客户平均年龄为44岁，比郑州大8岁。面对高昂的换房成本，北京、上海等一线城市换房者需要较长时间的财富积累，2020年上半年北京、上海换房客户的平均年龄分别为43.7岁和40.6岁。而对于居住负担相对较低的新一线城市，换房客群整体较为年轻。

此外，一线城市的换房成本更高。北京和上海换房前后套均总价差额超过100万元，套均面积差额均为16平方米，但是换房后平均住房面积分别为93平方米、86平方米，尚未超过100平方米。从换房后的套均面积看，新一线城市中西安和郑州的改善住房面积最大，分别为105平方米和104平方米。

长沙房价收入比最低

新一线城市中，长沙、沈阳、重庆的房价收入比相对偏低。其中，长沙是典型的居住友好型城市，收入涨幅明显跑赢房价，2019年城镇居民人均可支配收入55211元，同比增长8.7%；而2019年二手房成交均价11063元/平，同比下降3.6%。

且根据房价收入比的合理范围5.46~7.29看，新一线城市中仅成都有和长沙处于合理范围内。

新一线城市中，杭州和南京的房价收入比领跑，甚至超过了广州；杭州、合肥、南京的房价涨幅明显超过居民收入增长；厦门房价收入比为18.9，仅次于深沪京。

数据贝壳研究院

从社区规模看，新一线城市总体要大过一线城市，这也会间接影响居住体验。一线城市大型社区平均总户数为5028户，低于新一线城市。一线城市中，北京、广州的大型社区相对更大，新一线城市中，长沙与沈阳的大型社区相对更大。

相比于房价收入比，房租收入比更贴近反映一个城市的生存压力。如果按30%的租房幸福线来看，在新一线城市，除了杭州和南京房租收入分别为38和31.6外，其他新一线城市房租收入比均在30以下，大多数新一线城市租房居住负担处在合理区间。

具体到城市，新一线城市中，房租收入比较高城市是杭州和南京，分别为38和31.6；而重庆、长沙等城市房租占收入的比重较低，房租占收入在20%上下，对租客来说更为友好。