去年以来21家物业公司赴港IPO：募资净额接近600亿元 过半股价已破发

去年以来21家物业公司赴港IPO：募资净额接近600亿元 过半股价已破发道长宝典系列之道家性经 3月12日讯(记者 舒越)在高估值等因素的影响下，“轻资产”的物业公司IPO步伐加速。 据记者统计，自去年以来共有21家物业公司成功登陆港交所，首发募资净额接近600亿元，不过，股价方面目前有超过一

3月12日讯(记者 舒越)在高估值等因素的影响下，“轻资产”的物业公司IPO步伐加速。

据记者统计，自去年以来共有21家物业公司成功登陆港交所，首发募资净额接近600亿元，不过，股价方面目前有超过一半处于破发状态。

多位业内人士在接受记者采访时指出，尽管今年以来物业企业上市潮仍在继续，但随着大量企业涌入，物业股在经历集中调整期后，估值逐渐回归到合理水平，也渐渐进入“分化”阶段。但资本市场永远追捧实力企业，未来物业股的分化将会持续，具备增长实力和良好业绩表现的物业股将会持续受资本加持。

合计募资净额接近600亿元

2020年新冠疫情的爆发让物业服务价值进一步凸显。在估值暴涨推动下，多家房地产开发商纷纷拆分物业上市。数据显示，目前港股市场共有31只物业股，其中包括融创服务、恒大物业等21只股是2020年以来上市的。

记者注意到，去年以来登陆港股的这21家物业公司，均是房地产开发企业分拆而来。

对于房地产企业积极推动物业分拆上市，一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者：“一个很重要的原因是利用轻资产平台募集资金。”中信证券分析师陈聪也指出，“三道红线”之下，分拆物业被当作一种改善财务的办法，无论该板块是否已经准备好独立运营，房企都会急于推动物业公司上市募集资金。

同花顺IFIND数据统计，去年以来登陆港股的21只物业股，合计首发募集资金净额接近600亿元，其中华润万象生活募资金额最多，高达138.13亿元；融创服务、恒大物业、金科服务、世茂服务的募资净额也超过了50亿元。还有公司选择以介绍方式上市，即股票开始挂牌交易时并不进行融资，比如深耕福建的建发物业。

记者还注意到，目前还有超过10家物业企业在排队港股IPO，如新力服务等；还有一些房地产开发商正在筹划分拆物业公司上市，如阳光城、龙光等。

超过六成个股跌破发行价

扎堆上市的物业股，在资本市场上并没有全部受到资金的青睐。以3月11日收盘价格计算，去年以来上市的21只物业股，18只已跌破发行价，占比接近62%。其中烨星集团跌幅高达56.41%；宋都服务的跌幅超过50%；第一服务控股、兴业物联、荣万家、金融街物业、远洋服务跌幅也在30%以上。

针对多数物业股破发，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示：“背后可能隐藏着基本面不足。”从业绩来看，以2019年为例，恒大物业、华润万象生活当年营收在50亿元以上，融创服务、世茂服务、金科服务也超过了30亿元，而兴业物联、宋都服务和烨星集团则不足3亿元。

值得一提的是，这些头部企业强者恒强的趋势愈来愈明显。融创服务近期发布的年报显示，2020年公司收入46.23亿元，同比增长约63.5%；扣除一次性上市开支影响后，当年公司拥有人应占利润6.2亿元，同比129.8%。融创服务盈利能力的提升，主要因业务规模持续扩大，规模效应显现，加之不断完善的精益化管理，促进了降本增效所致。

2020年业绩大增的还有时代邻里，当年收入约为17.58亿元，同比增加62.6%；净利润约为2.37亿元，同比增幅约148.6%。时代邻里相关人员称，业绩大增主要有三方面原因：一是集团管理的物业的建筑面积增加；二是物业管理服务及增值服务收入增加；三是集团积极优化运营和采取智能化应用，提升运营效能及降低成本和费用所致。

此外，恒大物业预计2020年净利润及股东应分配利润预计均为去年同期的2.8倍左右，世茂服务预期2020年集团未经审核净利将录得不少于80%的增长。这两家公司同样将业绩增长主要归功于在管建筑面积的增加，及社区增值服务与非业主增值服务收入的综合上升。

对于物业股未来的表现，多位物业企业的相关人士认为取决于“增长实力和良好业绩表现”。那么，物业公司未来该如何实现业绩突破？严跃进表示：“未来物业公司增量将主要来自第三方市场，这将考验物管公司的外拓和并购整合能力。此外，多元化及高溢价服务方向也可能有较大的空间。”