东莞被纳入大深圳都市圈，这类资产迎来好时机！

东莞被纳入大深圳都市圈，这类资产迎来好时机！人参果娃 继深圳之后，东莞也引起大家的广泛关注。东莞楼市为什么会火？接着会朝哪些方向发展？ 淘房志创始人顾洪波提出核心观点：东莞的城市量级变了！ 通过数据对比和研究，东莞在某些方面，类似于10年

继深圳之后，东莞也引起大家的广泛关注。东莞楼市为什么会火？接着会朝哪些方向发展？

淘房志创始人顾洪波提出核心观点：东莞的城市量级变了！

通过数据对比和研究，东莞在某些方面，类似于10年前的深圳。GDP将破万亿之下，富含投资机会。

NO.1｜4万亿级都市圈

东莞正在全面发力！

昨天，“广东发布”官方微信发布了一篇重要文章《4万亿级！“大广州”“大深圳”来了》。

这里的“大广州”指的是广州都市圈，“大深圳”指深圳都市圈。东莞，强势纳入“大深圳”范围！

广东省发改委、省科技厅等六部门最新出台的《广东省开发区总体发展规划（2020—2035年）》列出了广深两大都市圈的城市名单。

推动两个大都市圈的发展，有利于珠江口岸都市圈深度融合，在环珠三角地区开发区集聚发展先进制造业、战略性新兴产业及其配套产业，提升传统优势产业。

既有利于“ 广深 ”这样的超级大城市，提升城市能级和辐射力，也有助于东莞等近邻，与中心城市加速同城化。

除了大深圳的光环笼罩，东莞打铁还得自身硬。凭借优秀的综合表现，逐渐成为大湾区冉冉升起的新星。

NO.2｜东莞用实力

为城市地位背书

东莞，已经连续四年被评为“新一线城市”。

第一财经•新一线城市研究所发布的《2020城市商业魅力排行榜》中，“新一线城市”东莞排名第11位，“非省会以上城市”东莞排名第2位。

而东莞连续上榜，足以说明：东莞，真的在腾飞！并且东莞即将迈入“GDP万亿俱乐部”。

2019年，东莞生产总值达9482.50亿元，同比增长7.4%，经济增速珠三角排名第1位，快于全省1.2个百分点。 (数据来源：百度《东莞太牛了！蝉联一线城市！人口吸引力超越上海！》)

（规划图）

东莞前拥深圳香港、背靠广州，三大国际都市环绕，优越的轴心位置，为东莞奠定了良好的发展基础。

目前还有多条城际轨道，正如火如荼建设中，未来还将实现实现粤港澳30分钟都市圈。

发展的东莞，从过去的世界工厂、灯红酒绿之城，如今已升级成为湾区智造之都。

NO.3｜后起之秀的东莞

迎来人口、产业、格局之变

东莞与深圳地缘相近，加上自身的实力，开始接棒深圳速度了！

首先东莞人口快速上升，规划2030年城市人口超千万，并提出打造“技能人才之都”。

住建部发布的《2018年城市建设统计年鉴》中显示：

东莞城区总人口达685万人，排名全国第9位，广东省第3位（仅次于广州、深圳）。

超过全国19个省会以及5个少数民族自治区首府。

另外东莞城区暂住人口453.45万人，仅次于广州，排名全国第2。

住建部发布的《2018年城市建设统计年鉴》中显示：

东莞城区总人口达685万人，排名全国第9位，广东省第3位（仅次于广州、深圳）。

超过全国19个省会以及5个少数民族自治区首府。

另外东莞城区暂住人口453.45万人，仅次于广州，排名全国第2。

在百度地图公布的《2019年度中国城市活力研究报告》中，东莞力压苏州、成都、上海，雄踞吸引力排行榜第四名。

同时随着东莞营商环境不断改善，吸引越来越多的企业来莞投资建厂。

2014年，华为终端基地落户东莞松山湖；2015年，大疆创新科技在松山湖启动总部建设；2017年3月，蓝思科技、康佳集团相继在莞扩军……

2014年至2016年，东莞全市共引进深圳企业项目就达到604宗。

2018年，东莞高新技术企业数量，位居全国第五位、全国地级市第一位。（数据来源：《东莞市高新技术产业发展蓝皮书(2018)》）

2019年东莞高新技术企业数量超6200家，位居全国前列。（数据来源：《粤港澳大湾区工业经济创新驱动发展研究》）

……

2014年，华为终端基地落户东莞松山湖；2015年，大疆创新科技在松山湖启动总部建设；2017年3月，蓝思科技、康佳集团相继在莞扩军……

2014年至2016年，东莞全市共引进深圳企业项目就达到604宗。

2018年，东莞高新技术企业数量，位居全国第五位、全国地级市第一位。（数据来源：《东莞市高新技术产业发展蓝皮书(2018)》）

2019年东莞高新技术企业数量超6200家，位居全国前列。（数据来源：《粤港澳大湾区工业经济创新驱动发展研究》）

……

在东莞中心区域规划中，将打造成“一心两轴三片区”的未来新型商务区。

城市聚集度迅速增强，从分散型的镇区经济变成强中心的城区经济。

（远眺第一国际）

这里将是东莞城市的“最高地”，是东莞门户、城市客厅、创新枢纽、区域引擎，正如广州的珠江新城，深圳的福田CBD。

投资这里，就是对东莞未来发展、城市前景的极大肯定。

NO.4｜投资渠道上行

写字楼上涨空间何在？

随着中心区域的价值升华，这里的房均价逼近四万，拍地约一万/㎡起步。

看着面包和面粉都比较贵了，再加上货币大放水， 聪明的人把目光转向了写字楼，打响新的 资产保卫战。

住宅的估价总有天花板，而写字楼的价值，会随着整个城市地位的提升而上涨。

（纽约帝国大厦夜景）

世界寰宇，从老牌的帝国大厦、克莱斯勒大厦，到香港的IFC，深圳的地王大厦、京基一百、到平安中心……

高级商务写字楼，是城市的名片和标杆，是城市的面子。反过来，城市的价值就是写字楼的里子。

在住宅、公寓、写字楼一众产品中，写字楼的投资回报相对可观。

比如香港最贵的写字楼IFC，一年的总计租金收入就高达90亿，而且这些物业基本只租不售。

写字楼租金收益随着后期租金增长，投资回报率是可以预见的，这是住宅所不能比的。

当下，东莞正在向香港、深圳、广州等城市看齐。城区的写字楼，充满想象的空间。

（东莞CBD夜景 ）

但是东莞优质写字楼的价值，目前还被低估。

一般而言，商办物业的价格约为同片区住宅价格的70%，而目前东莞写字楼价格仅为周边住宅产品的30-40%。

（ 同处核心区，写字楼价格仅约为住宅价格1/3）

价格不匹配价值，这又无意中造就了，目前入手东莞核心区写字楼的好机会。

NO.5｜东莞的核心优质写字楼在哪里？

不少世界500强企业纷纷投资进驻，特别是OPPO、平安、华润、紫光等大型企业争相布局，抢占先机。

随着东莞产业转型升级，企业总部从厂房搬进高端写字楼，配套服务行业的完善，对于写字楼的需求会越来越大。

万科首铸东江之星，作为东莞城区首个地铁上盖万科写字楼，坐落于南城CBD及万江CLD的交汇处，打造商务区与居住区双并举的全配套高地。

（商业广场实拍）

项目总建面超51万㎡，产品业态类型多样，由约250米国际超甲级写字楼、万科都会系精品住宅、约7万㎡商业旗舰Mall组成。

（ 东江之星连接广深）

负二层无缝接驳地铁R1线（预计2024年试运营），R1线西连广州5号线，东连深圳6号线，是目前唯一一条连通广深的地铁线路。

（东江之星地铁剖面图）

也是东莞目前真正意义上的地铁上盖TOD综合体项目，可实现“坐电梯直达地铁口”，便捷高效。

全无外框全玻璃幕墙、约16米挑高精奢大堂、配备23部超高速三菱品牌电梯、日立VRV中央空调、全热回收式新风系统，致力打造新时代、新智能、新环保的办公环境。

受疫情、经济影响，写字楼目前正处于价格洼地，远低于附近的商品房价格。

东江之星仅需1.25万/㎡起，年底即可收楼。而且，目前一批企业已签约入驻。

（签约实况）

写字楼收益随着后期租金增长，都是稳定的回报。

不仅可以把租赁其他写字楼的租金折算成月供，亦是在自用的同时，资产本身也会随之提升。

随着大众创业、多家企业入驻东莞，写字楼市场将逐渐回归正轨，现在正是一个机会。

不限购不限贷

单价12500元/㎡起

首付65万起，总价130万起

面积段约85—1900㎡

导航：东江之星

地址：中国·东莞·中心城区

（R1线滨江体育馆站上盖）

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