物业管理对接社区服务迎来政策风口

物业管理对接社区服务迎来政策风口宏碁蜂鸟 让物业更好对接“身边”需求 近日，有关部门先后联合发布的《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等政策文件，让舆论再度将物业

让物业更好对接“身边”需求

近日，有关部门先后联合发布的《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等政策文件，让舆论再度将物业管理与百姓身边的养老、托幼等一系列生活服务一并联想。一时间，探索“物业服务+生活服务”模式成了各大舆论焦点。物业方有何优势开展生活服务？这背后是否将撬动和带来新一轮商业蓝海与民众需求的和谐对接？本期新闻洞察带您一探如何让物业更好对接百姓“身边”需求，敬请关注。

综合篇

物业管理对接社区服务迎来政策风口

李海楠

近日，多部门联合发布新政，针对物业发展居家养老等社区生活服务释放利好。

先是住建部等六部门发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》（以下简称《意见》）提出要补齐居家社区养老服务设施短板，推行“物业服务+养老服务”居家社区养老模式。随后，住建部等十部门又联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（以下简称《通知》）明确鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

此番政策利好，也让2021年开年的股票市场迎来物业上市公司集体飘红，这似乎让市场窥探到了新一年投资热点。在接受采访的行业内人士及相关专家看来，政策利好正让物业管理方迎来对接社区服务需求的政策风口。专家强调，物业管理公司顺应新趋势，更多对接生活服务需求也有助于物业管理公司探寻新边界，实现“创新营收+优质服务”的良性发展。

“邻里”优势助力物业方涉足社区养老

社区养老的鲜明特征是，老人能够保持居住在原家庭或社区内，获得有关服务机构提供的上门服务或托老服务。这与我国传统的养老观念深有渊源，也是我国老龄化趋势下的必然结果。

根据国家统计局数据显示，截至2019年末，我国60岁及以上人口约有2.54亿，占总人口的18.1%。根据民政部最新预测显示，“十四五”期间，全国老年人口将突破3亿人，将从轻度老龄化迈入中度老龄化。

可见，积极应对老龄化趋势早已是决策部门的必答题。2013年，国务院常务会议就在深化改革加快发展养老服务业的任务措施中明确提出了居家和社区养老的概念。2016年底，民政部、财政部联合发布《关于确定2016年中央财政支持开展居家和社区养老服务改革试点地区的通知》，确定全国26个城市和地区为国家居家和社区养老服务改革试点。

正是基于多年来不断探索与实践，各方开始意识到可以将具备天时地利人和等诸多“邻里”优势的物业资源纳入到社区养老服务的框架下。2019年4月，国务院办公厅印发《关于推进养老服务发展的意见》，提出探索“物业服务+养老服务”模式，支持物业服务企业开展老年供餐、定期巡访等养老服务。

此次《意见》重申推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式，政策亦干货十足：诸如盘活小区既有公共房屋和设施、加强居家社区养老服务设施布点和综合利用、推进居家社区适老化改造、对社区养老服务的营业收支实行单独核算、支持养老服务品牌化连锁化经营、鼓励开展居家社区养老服务的物业服务企业建立养老服务专业人员队伍等一系列政策背后蕴含着对养老、消费、就业等综合方面的利好。

有着“邻里”优势的物业公司涉足社区养老并提供优质服务，本身就是养老产业向社会资本进一步放开的有益尝试。“利用好包括物业在内的社区一切可调动资源，丰富社区及居家养老产品供给，势必会让日渐巨大的养老需求得到满足，这也是政策不断向社区养老倾斜的初衷所在。”清华大学就业与社保研究中心养老金工作室副主任刘广君在接受采访时表示，目前，我国依靠家庭养老、家庭供给解决养老已经远远不能满足养老需求，所以，需要社会力量加入。他认为，确保社区养老真正大放异彩，正是要提升社会力量的积极性，努力提供科学、合理、及时、优质的养老相关服务。

循序渐进期待“物业+生活服务”百花齐放

在市场人士看来，此次新政的发布势必让物业管理公司尤其是一些实力雄厚的连锁物业公司、上市公司等加速谋划“养老服务市场蛋糕”，毕竟，“物业+生活服务”的模式早已有迹可循。

杜臣，就任于北京一家大型物业管理公司下属一小区的物业经理，自六年前任职以来，用他的话说，“算是经历了‘物业搭乘电商快车’的快速发展期”。杜臣告诉，现任职的小区原本是北京本地开发商开发的，资质一般，但楼盘品质不错，加上引入某全国性知名物业管理公司，为这个楼盘加分不少。

杜臣介绍，正因为有公司做后盾，让物业管理开始了新尝试。从最初引入第三方快递柜到替换物业自己的快递柜，从开发物业管理APP到开设房屋租赁买卖中介服务，从引入优质农副产品直销业主到引入全自动无人值守商品销售柜，数年间，他经历了以往都未曾想象过的变革。

听闻记者口述《通知》明确提出鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求时，杜臣不假思索地说出：“实际上我们的变化正是按照文件中提出的逆向发展，即最先发展快递代收，然后房屋经纪、家政服务等，而对于养老，也是公司内部正在考虑和布局的事情。”

杜臣透露，其所属公司正在接洽有关部门寻问相关手续等事宜，争取能够在2021年内实现“物业+养老”在公司内全部物业管理小区的全覆盖。

“物业企业涉足养老以及社区周边生活相关服务，不仅是对周边民众生活的便利提升，更是对物业管理内涵的外延。”中国人民大学发展中国家经济研究中心主任彭刚在接受采访时表示，这无异于让物业管理边界从原来的提供设施设备和相关场地维修、管理，公共环境和秩序维护等外延至生活服务行业，对物业管理自身而言也是一次进步。

在彭刚看来，随着数字技术、互联网和大数据等更多应用于生活场景，物业管理和其参与相关生活服务业将不断得以拓展，其宗旨就是更优质地向业主提供服务，同时，这场变革本身也将带动经济社会发展，比如，提供新的就业岗位、专业人才的增加，再比如，解决日益迫切的养老服务需求。

记者观察

“物业+社区生活服务”：找准定位方可撬动蓝海

李海楠

近日，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等十部门联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》明确鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

虽然定位于养老、托幼等相关“生活服务”，但坊间舆论仍旧将目光更多聚焦于养老，毕竟，这是继2019年国务院办公厅印发《关于推进养老服务发展的意见》提到探索“物业服务+养老服务”模式后，相关决策部门的再度“背书”。

一方面，这应该是向社会资本继续放开养老服务市场的积极表现；另一方面，越来越多的物业公司投身养老服务产业正急需政策，尤其是可操作细则的进一步明确。

近年来，社会资本长期“觊觎”养老服务产业这一蕴含万亿级别市场的商业蓝海，与此同时不断迎来决策部门抛出橄榄枝，这背后折射出的本意，或许就是要通过动员社会力量撬动万亿级别的养老服务市场，在满足巨大且持续增长的养老服务需求的同时，促使政府职能回归本位发挥好兜底监管职能。

而甄选物业公司作为撬动商业蓝海的关键点看似道理充分，毕竟，物业本身肩负着居民社区的日常管理工作，充分熟悉管辖范围这有助于有的放矢地提供养老服务供给。但其实，物业跻身养老服务市场，更具体来说是社区养老服务市场，就必须找准自身定位，不能重蹈社区周边的电商之路。

事实上，这一点早有前车之鉴。几年前，伴随着“互联网+”的浪潮席卷，各路资本开始布局社区电商，各类社区店、驿站如雨后春笋般遍布小区周边，提供服务业大都雷同，诸如快递代收代发，寄存业务，日常零售商品更是与周边便利店、商超高度一致。可多年后再看，当时投身社区电商领域的众多资本早已不见踪影，销声匿迹。

说回物业公司本身，其本职工作是为业主提供基本环境维护设备管理。而诸如养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等延伸领域则是本该属于社区周边的商业和生活配套，如今，政策明确鼓励有条件的物业公司从事以上事业，不难想象两者必然形成直接竞争，因此，如何确保物业不惧压力涉足原本并不熟悉的社区生活服务领域，是决定物业方能否撬动商业蓝海的关键。

如前所述，找准定位至关重要。首先，要避免与周边已经成熟的商业生活配套形成直接竞争，切忌大规模上马如此前提到的社区电商模式；再者，要先“摸清家底再行动”，即利用物业公司既有资源对本辖区范围内的相应需求摸底，特别是摸清只有利用物业自身扎根邻里优势才能对接的需求；最后，逐步通过资本投入形成品牌化、连锁化经营，凝聚更加专业的人员队伍，从而实现良性可持续运营。

综合来看，决策层找准物业发力社区养老堪称明智。一直以来，我国养老服务提供始终面临着“大政府小社会”的难题，这意味着政府承担着更多的养老服务职能。伴随养老服务需求的提升，养老服务需求和供给长期存在错位，导致大量的需求对接不足。而解决当前供需错位的关键举措，正是政府与社会资本共同合力，方能真正改变错位现象，理顺供需机制。物业发力社区养老，正是政策层面不断释放利好，让社会力量积极性得以调动，最后达到真正撬动万亿级别的商业蓝海，同时，为解决好老年人口的养老服务需求提供新契机。届时，政府回归监管角色，转向全过程监管，则有助于确保提供高质量的养老服务供给，实现在优质发展理念下推进养老服务及社区生活服务的可持续发展。

案例

转型中的物业管理寻求“专业+多面手”人才

童彤

近日，住建部等多部门频繁针对“物业+养老服务”“物业+社区生活服务”部署相关政策安排，对外传递出了浓烈的鼓励和支持物业围绕百姓身边需求进行更深层次服务型外延的用意。而这在一些物业从业者眼中，释放的是对物业管理转型的全新契机与要求，此时无论是大型连锁物业企业，还是中小物业企业，甚至是老旧小区的自建物业，都在跃跃欲试，毕竟，转型潮流往往会带来巨大的发展机遇。

鲁可是北京人，土生土长的她身上透着一股与人为善、乐于助人的劲头，在去年10月份听闻北京市开始试点“物业+养老”新模式后，就前往试点单位学习，之后将经验原封复制到她就职的一家老旧小区，这个小区在2020年夏天才刚刚有自己的物业管理公司。

李进生，供职于一家大型连锁上市物业公司，位于北京的一家高档社区。这些年来的变化让超过15年从业经验的他有了“加紧学习才能跟上发展步伐”的感受，用他的话说，“现在就职物业公司，得把自己打造成‘多面手’，否则还真难以适应物业管理的转型要求。”

“主动而为，让物业转型跟上时代步伐”

在鲁可看来，社区服务中最为重要的就是对养老需求的帮扶，而这也正是她决定效法“物业+养老”试点的初衷所在。

去年10月，北京朝阳劲松社区的“物业+养老”新模式启动试点，内容涵盖由物业员工包楼包片，直接对接近200个老人家庭需求，并协调老年餐、理发、电器清洗、保洁、助浴等各类机构提供上门服务。

“听闻这件事儿觉得挺新鲜，后来就多方了解了一下，决定我们也开始一些尝试。”鲁可供职的物业公司是去年刚刚组建的，属于老小区的新建物业公司，前期挨家挨户上门走访那是家常便饭，在核算成本和人员后，鲁可认为可以附加提供专门针对老年人的“养老服务”，“毕竟这也是我们的工作日常。”她说，类似他们这样的小型物业公司针对老旧小区，物业管理费用较低，可以说从成立之初就必须思考怎么转型生存，通过尝试提供社区周边生活类服务项目，也能为将来物业公司探索更多生存空间找到出口。

“虽然现在都是无偿提供服务，但未来我们也在考虑与一些专业服务提供方长期合作，用最低且能维持人员运营的成本提供养老等周边生活服务。”鲁可透露，近期物业公司准备就这一事项在小区内展开调查反馈，摸清真正的需求后再做考量。

“多面手”+专业人才是物业管理的必须

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史晓强

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