智说丨王瑞民：调控政策密集出台 房地产市场高位趋稳

智说丨王瑞民：调控政策密集出台 房地产市场高位趋稳海贼王810,大连开发区人力资源,错了性别不错爱2, 王瑞民 今年上半年，房地产开发投资与销售均明显升温，但3月后逐月回落；部分一二线城市房地产出现过热现象；“双集中”供地的政策效应持续释放，房企焦虑性拿地，建材价格上涨压缩了房地产企

王瑞民

今年上半年，房地产开发投资与销售均明显升温，但3月后逐月回落；部分一二线城市房地产出现过热现象；“双集中”供地的政策效应持续释放，房企焦虑性拿地，建材价格上涨压缩了房地产企业利润空间。

市场运行总体情况

开发投资快速增长，土地购置明显放缓。1-6月份，全国房地产开发投资同比增长15.0%，比2019年1-6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。其中，住宅投资增长17.0%。1-6月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降7.5%，成交价款同比下降11.8%。考虑到去年同期土地购置面积处于历史低位水平，今年上半年土地购置或将达到近年来新的低点。部分原因是“双集中”供地政策对市场预期和房地产企业加杠杆能力都产生了明显影响。

销售市场升温明显，但3月以来逐月回落。1-6月份，全国商品房销售面积同比增长27.7%，比2019年1-6月份增长17.0%，两年平均增长8.1%。其中，住宅销售面积增长29.4%。商品房销售额增长38.9%；比2019年1-6月份增长31.4%，两年平均增长14.7%。其中，住宅销售额增长41.9%。需要指出的是，3月以来全国商品房销售面积和销售额增速开始逐月回落。

房价总体上涨，部分人口净流入的城市房地产市场出现过热现象。1-6月份，70个大中城市，60个城市新房同比上涨，56个城市二手房同比上涨。在宽松的货币政策下，购房者对未来房价持续攀升预期显著增强，将深圳、上海等人口净流入城市短缺的商品房视为应对潜在通胀的优质资产。学区房政策调整使得优质学区房受到追捧，人才落户政策的放宽使得短期内符合购房条件的客户迅速增加，抬升了市场预期，热点城市住宅价格上涨明显。限价等房地产调控措施导致一二手房价格倒挂，“买到就是赚到”使得大量投资、投机性需求参与到价格倒挂楼盘的摇号，进一步刺激了“炒房”。4月30日，中央政治局会议首次提出“防止以学区房等名义炒作房价”，房地产调控加码，热点城市房地产过热势头得到一定遏制。

房地产市场出现新情况

一是“双集中”供地后房企焦虑性拿地。“双集中”供地的政策初衷是提高土地市场透明度，减少信息不对称对市场预期的影响。但从已经完成第一轮集中供地的城市来看，这一政策抬高了地价预期，特别是热点城市优质地块的地价预期。房地产企业的资金高周转模式，决定了其“手里有地，才能心中不慌”，房地产企业焦虑性拿地现象较为普遍。不少房地产企业为增加拿地概率，注册多个“马甲”公司参与地块摇号、围标，或者多个房企合作拿地。甚至出现担心在核心城市“抢”不到地，先拿周边中小城市的地块作为保底的现象。

二是建材价格上涨较快，房地产行业盈利空间下降。受大宗商品价格普遍上涨的影响，上半年建材价格也呈现快速上涨趋势。房地产企业的建造成本显著上升，房地产企业的利润迅速下降。在商品房销售面积与销售额快速上涨的同时，整体盈利并未显著增加，即“增产却不增收”。在部分城市对新房采取限价、竞配建、竞自持等调控措施的情形下，房地产企业不得不通过降低房屋品质来控制成本。

三是土地出让金转由税务征管。6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部门印发《关于将国有土地出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。其中，河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南7月1日起试点，其余省区市2022年1月1日起全面实施。土地出让金的征收部门与流程发生重大变革，但归属和使用未发生变化。税务部门征管土地出让金，有利于提高征管效率，减少欠缴、漏缴问题。企业拿地时需足额缴纳土地出让金。地方政府在土地出让金上做文章（如减免、缓交和返还土地出让金）的空间被大大压缩，有助于规范土地市场，让企业公平竞争，中央政府还可借此更好地掌握各地土地出让金收入。短期内，地方政府的平台公司（依靠土地注资或先拿地政府再返还出让金）可能会受到较大冲击。

多层次政策对冲“炒房”冲动

“房住不炒”的关键是提供不同层次的房屋给居民，更好地满足不同居民的不同需求，同时为居民打开其他有效投资渠道，缓解货币宽松环境下热钱炒作房地产的压力。

一是提供多层次、多样化的住房产品给居民。只有使供给更好地匹配需求，做到“高端靠市场、中端有支持、低端有保障”，才能抑制炒房。未来的调控政策应更多着眼于控制住房品质，而非一味盯着价格。在热点城市，商品房总体短缺的情况下，行政性限价措施表面上“控制”住了房价，但这是以房地产商压低建筑质量为代价的，一二手房价格倒挂还刺激了更多的投机性需求。限地价、竞配建、竞自持等举措虽然增加了租赁房供应，但由于租赁对位置要求更高、更敏感，不少新增的租赁房由于位置偏远，并不能很好地满足租赁群体的居住需求，反而因降低了商品房供应量而进一步加剧了房价上涨压力。

二是打开其他有效投资渠道。在全球疫情尚未得到全面控制、货币超发、通胀预期较强的情形下，居民普遍将房产特别是一线城市的房产作为抗通胀的优质资产。这些热点城市的房地产市场过热，背后反映的是居民缺乏有效投资渠道，其他投资“过冷”。换言之，部分城市过热的房地产市场只是“问题”的载体，而非“问题”的根源。只有为居民打开其他有效投资渠道，才能把涌向房地产市场的热钱引流，从根源上解决货币宽松房价就快速上涨的循环。

（作者单位：国务院发展研究中心市场经济研究所）

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