警惕：楼市断崖式下调史上差的“2021年金九”

　　如果说去年2020年9月是历史上*的一个金九，那么2021年时隔一年，楼市全面惨淡，官方数据显示，市场数据已经全面跌至多年低谷！

　　1—9月份，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%；比2019年1—9月份增长14.9%，两年平均增长7.2%。其中，住宅投资84906亿元，增长10.9%。

　　1—9月份，商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%；比2019年1—9月份增长9.4%，两年平均增长4.6%。其中，住宅销售面积增长11.4%，办公楼销售面积增长3.1%，商业营业用房销售面积增长0.7%。商品房销售额134795亿元，增长16.6%；比2019年1—9月份增长20.9%，两年平均增长10.0%。其中，住宅销售额增长17.8%，办公楼销售额增长0.5%，商业营业用房销售额增长0.5%。

　　1—9月份，房地产开发企业到位资金151486亿元，同比增长11.1%；比2019年1—9月份增长16.0%，两年平均增长7.7%。其中，国内18770亿元，下降8.4%；利用外资59亿元，下降36.9%；自筹资金47212亿元，增长6.1%；定金及预收款56689亿元，增长25.6%；个人按揭24124亿元，增长10.7%。

　　统计局数据显示：2021年1-9月商品房销售额134795亿元，增长16.6%；增速加速下调，在1-8月22.8%的基础上，9月成交同比明显下调，已经连续7/8/9,3个月市场成交量明显同比下调。

　　9月拆分单月数据出现同比环比明显下调，拆分单月数据看，9月份单月商品房销售额1.57万亿，低于2020/2019年同期。同比下调了15.8%。整体看，2021年楼市调控影响全面出现，市场连续3个月开始同比下调，代表了市场拐点出现了！

　　2021年全年房地产市场销售额超过18万亿创造历史记录虽然基本依然是定局，但房地产调控抑制市场的影响开始逐渐出现。楼市在四季度继续下调已经成为市场趋势。

　　2021年前三季度人民币增加16.72万亿元,同比多增4624亿元。分部门看,住户增加6.35万亿元,其中,短期增加1.63万亿元,中长期增加4.72万亿元。

　　2020年前三季度人民币增加16.26万亿元，同比多增2.63万亿元。分部门看，住户部门增加6.12万亿元，其中，短期增加1.53万亿元，中长期增加4.6万亿元。

　　上半年信贷相对宽裕，但3季度全国性出现了放款难，特别是热点楼市城市，包括华东、华南，楼市房贷排队现象严重，严重制约了楼市成交。

　　房贷全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞，上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。而且与往年不一样的是，2021年因为一季度信贷非常宽松，导致市场成交量加速放大，二季度持平，三季度信贷全面突然收紧，市场出现了历史*次的从高温到冰冻的突然变化。历史上楼市调整基本都是因为限购、限贷出现的缓慢降温，而2021年楼市出现的调整是接近停贷的市场突然冰封。

　　房地产调控持续升级：9月单月全国房地产调控累积62次，叠加1-8月的420次，2021年房地产调控次数刷新历史同期记录，高达482次！2020年1-9月只有403次，也就是说2021年同比调控上涨次数高达20%以上。

　　经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态，加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管，让企业压力倍增，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台“限跌令”城市数量明显增多，包括鄂州、东阳、张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等。已经超过15个城市！

　　“限跌令”根本没有能够挡住这些城市楼价下跌的趋势。不少楼盘以送*、送车、送40万家私卡等方式变相突破限跌令。

　　近两年来楼市调控越发严格。一边是对热点城市的新房、二手房的“限价令”，很明显，房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌也同样不是稳定，也会影响波及金融系统。

　　*近全国多个城市新房的“限跌令”，表面是部分房企在负债高压下抢跑，背后其实进一步说明了“稳定”是楼市*确定的关键词。

　　整体看，因为2020年整体市场上半年萧条，下半年井喷，所以去年下半年整体数值较高，2021年随着各种调控的井喷抑制市场，上半年市场冲高后，开始退烧。

　　第四：新开工等数据也全面下调，背后原因核心是三条红线等严重抑制了房企融资，特别是私企开发商基本全面暂停，房地产三季度市场全面速冻。

　　1—9月份，房地产开发企业到位资金151486亿元，同比增长11.1%；比2019年1—9月份增长16.0%，两年平均增长7.7%。其中，国内18770亿元，下降8.4%；利用外资59亿元，下降36.9%；自筹资金47212亿元，增长6.1%；定金及预收款56689亿元，增长25.6%；个人按揭24124亿元，增长10.7%。

　　从房企的资金来源看，定价及预收款依然是主要来说，按揭上涨幅度明显放缓，信贷收紧对房地产企业的影响越来越明显。

　　整体看。房地产市场经历了疫情后的高峰，因为信贷收紧和需求透支，市场全面退烧，部分城市甚至出现了断崖式下调，从市场走势看，2021年房地产虽然依然有望刷新历史记录，但三季度开始的速冻也导致市场拐点开始出现，四季度很可能出现大范围的价格战。

　　本轮楼市速冻的主要原因是信贷突然断崖式收紧，所以市场表现剧烈，而且从趋势看，三四线需求萎缩已经出现，所以短期企稳必须*近看到单月居民户中长期超过6000亿，否则会一直跌下去。

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