产业聚焦丨“十四五”规划建议未提房地产税

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展望“十四五”房地产市场

11月3日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》全文正式发布，涉及我国经济社会发展的重大方针举措共60条，将对房地产及相关行业发展产生显著影响。专家认为，尽管“十四五”时期我国房地产开发与销售面积再上新台阶面临挑战，但市场仍然较为乐观，高质量发展可期。

前瞻

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周雪松

“十四五”期间楼市如何？这直接与经济增长情况密切相关。经济增量蛋糕做得越大，楼市可扩展的空间也越大。业界有一种说法，房地产市场长期看人口，中期看土地，短期看金融。“十四五”时期是中国全面建成小康社会之后，乘势而上为实现第二个百年奋斗目标而奋斗的第一个五年，也是中国抓住难得机遇、顶住各种挑战、拓展发展新空间的关键时期。尽管我们面临着众多挑战与压力，但我们有理由相信，随着改革深入与经济不断发展，中国即将开启一段更辉煌的征程。也正是因此，楼市仍然值得期待！

销售面积或触及天花板，但销售金额会继续扩大

近年来，虽然中国经济增长速度放缓，但仍然是全球经济增长的火车头，随着我国经济体量越来越大，基数越来越高，经济增速放缓属于正常现象。楼市也是如此，经历了二十多年的快速奔跑，停下来喘口气再接着跑也很正常。无论是中国经济还是楼市，都仍然处于全球领跑状态，这种趋势没有变，而且短期内也不会改变。

十九届五中全会指出，当前和今后一个时期，我国发展仍然处于重要战略机遇期。尽管机遇和挑战都有新的发展变化，世界正经历百年未有之大变局，但新一轮科技革命和产业变革深入发展，我国已转向高质量发展阶段，制度优势显著，治理效能提升，经济长期向好，物质基础雄厚，人力资源丰富，市场空间广阔，发展韧性强劲，社会大局稳定，继续发展具有多方面优势和条件。这些积极因素都是房地产市场进一步发展壮大的有利条件。

多年来，我国房地产市场飞速发展，不过，值得注意的是，央行调查数据表明，我国住房全面短缺的时代已经结束，行业企业一味规模化发展不仅不现实而且存在风险，所以当前发展速度有所减速，部分企业遭遇增长瓶颈，利润水平有所降低也是非常正常的现象。加强调控同样也是顺势而为，目的是促进房地产市场平稳健康发展。

在有的专家看来，“十四五”期间房地产市场可能出现所谓的“天花板”。“从增长角度或者量的角度来看，中国房地产的总体增长在‘十四五’期间可能会出现拐点。”前不久在“经济学家圈展望论坛”上，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，这种拐点的出现，一定会倒逼开发企业转向房地产开发以外的产业。

易居企业集团CEO丁祖昱在接受采访时也认为，我国房地产市场从规模上来说的确遭遇了“天花板“。但丁祖昱同时强调，“市场规模到了‘天花板’，但是在这个高位下面，我认为还可以发展很多年。”丁祖昱指出，同时，因为“三条红线”，企业增长都明显放缓。他说，这种情况不能说是拐点，但是增长方式和增长速度都会发生比较大的变化。

建诚晟业联合创始人苑承建对表示，在我国经济社会面临大变局的情况下，未来五年乃至更长时间，中国房地产业将呈现出“总量趋稳、结构分化、竞争激烈、模式转型”的特征：在经济发展、居民收入水平提升、城市格局更趋合理的大背景下，中国房地产市场规模高位运行、略有下降的可能性较大，不同城市量价分化进一步加剧，东南沿海、长江经济带等区域高能级城市及其辐射范围内，将是产业、人口集聚的重点，是房地产市场发展和企业布局的重点。

“从销量的角度来说，以销售面积为依据，我认为楼市‘天花板’已经到了。但从市场规模来看，以销售金额的口径来判断，‘天花板’还没有出现，销售金额还会继续扩大。”苑承建告诉记者。这意味着，房价还有一定上涨空间。

虽然“十四五”规划建议并未提及具体经济增长指标，但建诚晟业研究报告指出，“中央淡化具体数量化的目标不是不关注增长，而是质量效益与增速兼顾，发展是第一要务，质量上去了，增速自然不会低。”预计2021年两会期间审议并公布的“十四五”规划纲要，仍有可能提出国民经济和居民收入等具体量化目标。很明显，“十四五”乃至2035年，将是我国经济社会发展的重要阶段，经济发展更重质量而不是速度，更关注科技、消费等实体经济，促进全体人民共同富裕。

根据瑞银证券、野村证券等国内外知名机构分析，中国“十四五”期间GDP增速、人均可支配收入的目标在5%左右，常住人口城镇化率每年提高约0.8个百分点，户籍人口城镇化率将提高1个百分点以上。在此背景下，我国经济总量仍将保持增长，2035年成为中等发达国家、全体居民共同富裕等美好愿景顺利实现。

建议未提及房地产税，房地产有望进入平稳发展期

值得注意的是，“十四五”规划建议提到，优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。其中，蕴含着丰富的与人口、土地和金融相关联的信息。银河证券分析指出，“房住不炒”写入“十四五”规划建议意义重大，是对中央房地产调控政策方针的延续，关键点是“平稳健康发展”，未提及房产税。提法中性偏正面。预计未来房地产行业将进入平稳期，将更加考验房企的管理运营能力。

“从上述建议不难发现，‘房住不炒’‘因城施策’仍是总体精神，房地产业平稳健康发展是总体目标，房价平稳是政策出发点。”苑承建建议，房地产企业以更长远的视角审视企业发展战略，积极降杠杆，优化区域和城市布局，加强城市深耕，与政府、产业等相关各方积极互动，全方位提升运营管控能力，优化产品能力和服务水平，推动企业规模与效益稳步发展。

在产业方向上，此次建议明确提出加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级，与科技、消费、服务等相关的内容得到更多强调。构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。坚持扩大内需这个战略基点，使生产、分配、流通、消费更多依托国内市场，形成国民经济良性循环。其中在消费上还提出了“促进住房消费健康发展”，合理需求仍将被支持，但房价平稳仍是总体出发点，不合理的投资需求会继续得到严格管控。

中信建投也注意到，“十四五”规划建议未提及房地产税。其预计，未来房地产行业周期波动将减弱，有望进入平稳发展期，出现大起大落的概率低。在此背景下，房企发展将转向管理精细化带来的效益提升。

易居研究院认为，未来五年，我国住房民生属性将进一步强化，住房供应体系将更加完善。未来伴随着改革创新步伐加快，经济发展不断取得新成效，我国经济实力、科技实力、综合国力将大幅跃升，经济总量和城乡居民人均收入将不断迈上新台阶，进入中高收入国家行列指日可待，人民生活品质将持续改善，房地产高质量发展前景广阔。

对策

房企纷纷试水多元化 行业洗牌必将到来

图片来源：新华社

周雪松

近年来，楼市政策调控持续，房企拿地、融资等开发成本承压，房地产整体利润增速和利润水平面临下行压力。“在行业增速放缓，规模见顶的当下，部分房企开始在主营业务之余，纷纷试水其他多元化业务，其中，商业、物管、文旅等多元化发展方向较为常见，同时也有很多创新业务并不完全适合房企。”日前，易居企业集团CEO丁祖昱对表示，10月百强房企销售虽然环比微降3.9%，但同比还是上升25.2%，算很不容易了，只是接下来压力会越来越大。

刚刚过去的10月，国庆、中秋双节期间房企把握销售窗口期，积极推货去化。但效果集中在龙头房企上，其他房企效果收效一般。除4家龙头房企之外，百强房企销售单月环比更是下降6.1%。从整体来看，9、10两月市场的实际去化率水平的确并不如人意，四季度房企去化仍然压力较大。在年底冲刺阶段，房企面临降负债与促增长双重挑战，同时，目前的市场环境也更加考验房企的运营管控能力与周转效率。

由于房地产竞争压力越来越大，有开发商近年来将业务拓展到了农业和装配式建筑领域，该房企负责人日前在接受采访时表示，农业是看天吃饭，一直赔钱，不过，转型装配式建筑发展势头较好，并且已经成为公司的主要业务。该负责人对“十四五”时期装配式建筑市场前景依然看好，公司在房地产发展策略方面相应已作出了调整。“随着竞争的加剧，房地产行业将会出现‘大鱼吃小鱼’，行业兼并重组和洗牌必将到来。”该负责人说。

从空间上来说，当前国内房地产市场出现了多层次的分化。首先是一二线城市和三四线城市相比，一二线城市上升比较快，而三四线下降比较快。在大都市圈和非都市圈，都市圈内部以及都市圈之间也都有不同程度的分化。就未来城市房地产市场而言，最大的变量还是人口。有专家呼吁放开生育三孩政策，不过，现在看三孩政策能否放开，还是未知数。

丁祖昱表示，依托主业，借势“地产开发+”运营的拓展业务在某种程度上更能帮助企业实现双赢，这是因为这些业务主要是在地产开发的基础上衍生出来的，因此房企的地产开发能力就是天然的护城河，业务的发展又会反哺企业的地产开发和业绩增长。除上述领域之外，涉足城市更新也是房企转型的主要出路之一。

在专家看来，即使房地产开发与销售量的拐点到了，并不是说房地产没有戏了，从空间上来看，它既有机会又有风险，原因在于中国经济和人口的空间布局发生了重大变化，出现了分化。由于人口聚集，加上有比较好的公共服务和基础设施优势，周边的资源在向中心城市聚集，制造业还在向中心城市聚集，所以中心城市以及都市圈是有机会的。现在抢到人才的强二线城市楼市发展比较好，再过一段时间在“十四五”期间可能出现强三线城市，也可能成为较好的发展区域。

方正证券认为，“十四五”规划建议，对于住房刚需是支持的，并且在未来城镇化继续推进的过程中，会有更多的刚改需求也会被支持。另外，此次建议花了较多笔墨对城市发展和都市圈建设进行表态，中国未来一定会形成多点开花的发展版图，同时对于有带动作用的示范城市来说，将会获得较多的资源支持，这也会支撑当地的房地产市场需求。在不考虑投资属性的情况下，未来10年内中国住房需求仍有13.8亿平方米/年的需求中枢。

随着城镇化进入新阶段，城市更新成重要抓手。在“十四五”规划建议中指出，推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。新型城镇化仍是未来国家发展的重要组成部分，房地产市场发展的主要动能仍在。城市更新将成为新型城镇化的重要抓手，加强城镇老旧小区改造和社区建设则是题中应有之义。这也将是10万亿级的巨大市场。

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马 原 毛朵朵（实习生）