北京楼市：这些地段投资首选升值预期强烈投资客已提前入场！

　　提问：本人男北京顺义户口，老婆江苏户口，孩马上四年级，顺义城内两套小户型父母名下（沦为老式板楼），父母住一套，我们住一套，夫妻双方名下北京无房，江苏有一套普通商贷（19年买的，还有六十多万，压力不大）正在还，工作在海淀杏石口。手里可用200，有北京公积金，没用过，计划海淀买一套落户房，优先级：可快速落户>

　　提问：本人男北京顺义户口，老婆江苏户口，孩马上四年级，顺义城内两套小户型父母名下（沦为老式板楼），父母住一套，我们住一套，夫妻双方名下北京无房，江苏有一套普通商贷（19年买的，还有六十多万，压力不大）正在还，工作在海淀杏石口。手里可用200，有北京公积金，没用过，计划海淀买一套落户房，优先级：可快速落户

　　以上是短期急迫需求，之后规划是小升初后，把顺义的房子出掉，同时把江苏提前还掉，制造出仍是二套的资格，在朝阳位置还不错的区域购置一套大的。请建议，谢谢！

　　回答：推建看看 二里庄石油附小的房子，还有皂君庙那边农科院附小的房子，还有双榆树那边双榆树一小或者中心小学的房子。

　　有一点要注意，转学的话，好的小学很难转学进去，你得找人，另外你得查教委出的转学政策，每个区不一样，但基本上都是6个年级只有3个年级接受转学过来的，比如三四五年级接受转学生（在学校愿意接受的情况下）。

　　1. 最近在看房，有200-300左右的资金作首付，sfsd，希望以投资为目的买入一套住宅，考虑在未来3-5年变现。在通州看了市政府旁的金融街融御以及运河商务区旁的北京东湾项目，丰台看了花乡的中铁诺德春风和院项目（限竞房，考虑房本下来后5年再变现），请问从投资和升值潜力来看，您推荐的顺序是什么？以及能否推荐几个符合条件的二手房（海淀，西城，朝阳）？谢谢！

　　2.家人在通州运河湾北区有一套144的住宅希望可以拿来作抵押以增加1中的首付款，请问是否可操作？以及具体的操作流程是什么？

　　3. 随着市政府迁往通州，医疗，教育等资源也都随着东迁。通州的中介说目前房价平稳是要等规划的几千亿规模的项目在未来2-3年都落地后，房价才会再有一波显著的涨幅。请问您对通州未来3年以及10年的房价怎么看？另，家人是否有必要现在卖出运河湾的房产来增加首付款？

　　回答：北京东湾7w左右的价格真是不低，开发商这个报价基本把以后的升值预期都吃掉大半了，投资显然不合适。通州主要看 京贸国际城 bobo自由城 百合湾 运河湾

　　通州现在建议次新为主，由于整个区域规划落地时间并不明确2-3年不好说，存在一些变数。通州主要在于前期过热，价格上会有一波调整。

　　提问：房姐您好，我和爱人名下北京两套，爱这城二期大三居一套基本没，东城平房一套没(学区，升初中还要用, 估计两年后才能卖)，平房因为买的早，目前爱这城算满五唯一。海外两套，已挂出一套，手里有限，目前200多，到8,9月份估计能有350左右。老人有sfsd名额，有几个方案，想把爱这城三居卖了，换品质三居或类似四居出租(目前为了孩子上学在学校附近租房) ，或者用老人名额，接力贷再买一套两居。我和爱人收入不错，目前也没什么房贷压力，但是资产比较保守需要重新整合，请支招，非常感谢！

　　回答：换一套品质盘对你们实用价值不大。建议先接力贷把老人票用掉，过两年学区房卖掉后再置换一套品质自住盘。现在选择一套投资盘比较合适，350首付可以看700+的标的。推荐楼盘见知识星球完整回复。

　　提问：尊敬的房姐，您好！想改善一下住房，追求品质。一直看您的分析，佩服万分。也打算关注朝阳公园周边，次新板楼。目前锁定华远九都汇和公园五号等，但东润枫景一直拿不定主意。劳驾您指点一下东润和其他两个楼盘的优劣。多谢！

　　公园五号内部价格差异较大。交通是主要优势，附近小型商业配套也马马虎虎。但是作为万科楼盘，价格一向比较傲娇，很少出低价房源

　　回答：从个人角度，我挺喜欢东润枫景。品质还行，距离朝阳路和酒仙桥，望京都不算远，价格大户型偶尔也存在可以套利的标的。地段2.5流，但是有升级蜕变的潜力，关键在于石佛营泛海星火等地块能否得到开发。同时也是目前主要缺陷所在，进出道路不够通畅便捷，区域内缺少商业配套和社区人气，虽然紧靠四环，加上公园和绿地阻隔，俨然闹市中一处偏僻。整个石佛营泛海等板块一荣俱荣一损俱损。

　　1、 西南三环外10号线首经贸站周边的楼盘，比如万年花城二期、三期，是否值得投资？看动态那里即将要新开通几条地铁，地铁密度大，能辐射南北。

　　2、大兴南四环或五环外，中轴线附近，靠近地铁的楼盘，有哪些可以推荐？比起上面的万年花城周边，哪个更有潜力？

　　3、目前在望京融科橄榄城有一套三居室自住，在新北苑润泽公馆投资了一套一居室。在考虑是否需要再去辐射南城的区域投资一套小两居或者一居？现年37岁，已成家有孩子。是把资产都放在北京楼市，还是留一部分资金投资股票指数基金，现在没想明白，正在对比分析。

　　回答：1. 万年花城长期看都是跟随大盘，2、3期看着卖相好，其实采光不好，相比较4期的品质会更好点。

　　回答：桂林没有投资价值，广西唯一还有点投资价值的只有南宁了。放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但桂林是一个人口净流出的城市，如果一个城市的流量来自外部，不是本地居民的内生力量，是不够稳当的。并且旅游地产通常难租难卖，作为投资选择也不优质

　　提问：房姐您好，新人首问，非京户，老家新房有还未交房，手里250，二套总价封顶就400左右了，也没办法凑更多了。自己和媳妇互联网行业，目前在望京附近，长期来看也就望京中关村上地。主要自住，找两居，所以希望交通方便，周围有大商超，短期不考虑娃和读书的问题，未来五年大概率还会换，也还希望能保值或者有升值空间。

　　1，大兴西红门附近两居 兴海家园星苑，宏大南苑，宏盛家园等，看起来附近配套和未来规划还不错，就是离未来上班较远但家里现在有车。

　　2，然后就是房姐老提的东边，但总价400预算下淘一个面积还凑合（70平+）各方面不差的还挺不容易的，目前打算看看定福庄这边。

　　回答：1. 整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。但你的通勤情况选择这里不是最优

　　3. 回龙观是个不错的选择，大量的码农都集中这一片，可以看下 新龙城、智慧社 北京北、流星花园

　　提问：房姐您好，新人首问。预算700-800左右，都够，二套资质。孩子还小，因此不考虑学区房，打算购置一个过渡，五年后看情况再置换，因此主要需求是保值、自住、易出手。

　　认真翻越您的过往答案后目前看了朝阳公园，双井，大望路，四惠，朝青板块，现在觉得合适的有天骄两居，远洋天地二期三居，朝阳园三居，（其中，感觉朝阳园性价比挺好，但怕以后不好卖）还请您评价下这几个

　　天之骄子现在可以淘到一些不错的标的。归根结底是这个小区在周围存在短期劣势（周遍都是年轻人喜欢的小户型为主流），所以天骄的大户型有一定折价

　　朝阳园主要是户型多异性，因为大塔楼就是如此。户型，塔楼，环境，居住人员，已经反应到朝阳园的价格上。存在淘笋空间，有看中的标的可以入手

　　远洋天地其实经过了一轮补涨，前年本身还可以淘淘，现在处于轻度溢价的位置，能淘到低价房源的概率比较小。本身购买没有太大问题，位置还不错。投资角度会差一点

　　提问：房姐您好，预算650-700，看了旧宫的葛洲坝紫郡府和万科朗润园一期，二期，想买100平左右小三居改善，哪个小区会好一些呢？您觉得旧宫这里发展潜力怎么样？另外丽泽商务区改善两居与三居小区，您可以推荐一下么？如果选的话是选旧宫还是丽泽呢？自住需求，需要有幼儿园，希望能跑赢大盘即可。望回复，谢谢房姐

　　丽泽高开低走，是政府炒地产物，横盘了很长一段时间，流动性一般。随着市场整体价格的抬升，丽泽本身建设接近尾声，丽泽开始慢慢出坑，但就当前丽泽区域内的价格来说，还是溢价。

　　提问：房姐好，北京随着高端人口流入，又无新楼盘，未来生育政策放开，能不能推断未来大户型要比地段值钱？比如天通苑，望京的大户型，要比二环的老破小值钱？未来高品质房子会更值钱，高品质的房子指的是什么样的呢？纯小白，请指点。

　　回答：是 大户型占住宅比例不高。北京大户型两种居多：老公房和老豪宅，05年前后商品房回迁房社区。10年后开盘大户型占比少，这两年都是郊区盘，大户型又增多，但我担心成为无效供应。强制生育，加上数量劣势，大户型套利机会更多，所以买大，换大（上车盘翻倍后考虑裂变大面积低单价）。高品质标的同样不多，主城区域（五环内），核心区域（重点商圈如国贸等）数量更少，大量豪宅消费人群需求与产品空缺会导致需求扩大适当范围寻找品质标的，用时间换利润可行。

　　回答：望京的主要开发时间在2000年前后。当时流行大型的塔楼建筑，所以你能看到望京西园一二三四区，以及一些当时的刚需住宅小区，望京西一片，基本都被高塔填满。随着外企入住，不部分较为高档的小区开始有一些低密度的板楼出现，主要是宝星，慧谷，大西洋，果岭里等小区，相对品质高一两个档次。剩下也有非常多的公房社区，花家地，利泽西园，南湖，夹杂着苏式六层板楼和90年代的老塔楼。更多推荐楼盘详见只是星球内部解答